#1052_都市計画法６回シリーズの５ 開発許可許可の手続き
西りです今日は都市計画法の後編の2 テーマは開発許可の手続きです早速見てみ ましょうということで今日はこういう メニューで説明をし ます始めは学習の流れの 確認計画論として前編では区域の指定から 用途地域までそして中編では地域地区や 都市施設地区計画について説明をしました 後編から手続き論ということで開発許可や 次回予定の都市計画決定などについて説明 をします後編は3回に分けて説明をします 前回は開発許可そのものについて説明をし たので今回は開発許可の手続きについて 説明をしたいと思い ますそれでは本題開発許可の手続きはい これは都市計画法第30条で許可申請の 手続きを定めています太地を中心に読むと 開発許可を受けるんだたら申請書を指示に 提出しなさいと書いてあってその申請書に はこういったものを記載してくださいと 書かれてます1つ目赤字の開発区域位置 区域規模それから2つ目予定建築物等の 用途3つ目設計4つ目工事思考者それから 5つ目でその他国交省令で定める事項はい で続いて第2項ですねこの申請書には同意 を得たことを称する書面と協議のの経過を 示す書面それぞれ添付しなさいと書かれて います開発許可の学習では手続を4段階に 分けて考えると分かりやすいと思います まずは許可前の事前の手続きそれから許可 の申請をしてから許可が降りるまでそれ から工事の広告それから許可後の手続き この4段階になります4段階にあるうちの 1つ目まずは許可申請前の手続きこれに 関してはこの3つが重要になります1つ目 は公共施設の管理者の同意を得ること 例えば一動などでですねそれから2つ目は 公共施設の管理予定者との協議ということ で新しく公園を作る場合の管理を予定する ものなりますねで3つ目は土地の権利者 などの相当数の同様を得ることとなります 上の2つっていうのはイメージしやすいと 思います新しくニュータウンみたいな 大きな建物ばっかりできた時に今までの 狭い道だと誰も通ることができなくなって しまったりあるいは住民が一気に急増した 場合ですねそれを補うための図書や講演 などが必要になるまそういうのを あらかじめ協議をして同様を得ておくと いうことになりますね3つ目の土地の権利 者っていうのはイメージとしては例えば さっき言ったような道路を克服する場合 などですね今まで自分が住んでいた家を その一部を道路に取られてしまうまそう いう人たちも出てくるそういうことから あらかじめその権利者に相当数同様を得て もらう必要があるということになります令 和5年はここが問われました公共施設の 管理者と協議ををしてその同意を得ると いうことで正しい選択肢となります参考 までに都市計画法32条で公共施設の管理 者っていうのを定めているんですけどそれ はさっき言ったような図書館や公民館だけ ではなくてその他政令でこんなことを定め てます1つは義務教育の設置義務者ですね それから水道ガス電気また鉄道の経営者と いうことになりますということで2つ目の 管理予定者には電気ガス水道等と入れて おきますまた3つ目相当数の同意ってある んですけど相当数ってどの程度なの でしょう かはいこれは岩田県の資料なんですけど タイトルは開発許可の申請審査のポイント についてということですね開発許可の申請 書は審査のポイントを踏まえて作成すれば 申請書の補正などの手戻りが少なくなって 申請する側とそれを審査する側は双方に 有益であるそのことから開発許可の申請を 審査するポイントとしていたものを申請 する側の立場に立って再整理をしたという ことですねなのであらかじめどこが重要な チェックポイントだよということを教えて あげるというまそういう資料になってます その留意事項の中でこうに書いてあります 都市計画法上は相当数の同意と規定されて 国の技術的助言ではここですね所有権者 抵当権者等のそれぞれ2/3以上の同意と されているということで国のイメージはは 2/3です一方開発許可を得たからといっ て未同意の土地について司法上の権限を 取得するわけではなく同意がない限り工事 ができないということで件としては原則 許可時点までに全員の同意を得るよう求め ているとなってますなので国としては23 をイメージしてるけれども地元の地方自治 体としてはやっぱり全員同様を取って 欲しいまそういうイメージですかねそれで 最後の2行半は何を言ってるかというと下 の大きな字ですね開発許可っていうのは 造成工事の許可であって単に地ならしを するだけだったら国が言うように2/3で いいわけなんですねただ地元の岩手県とし てはその増成後の建物を建てた新しい街並 これを考えてるからやっぱりそこまで 考えると全員の同様を得て欲しいという ことになりますつまり最初の開発許可って いうのは平成た合戦ポンポコですね木を 切って地なしをするところまでで造成後の 建物の建築工事これは月島雫の団地を作る ということでこの2つの許可が違うという ことが言われてます続いては許可の申請 から許可不許可の処分そして工事の完了 までになります事前手続きっていうのは さっき言ったような動を取ったり協議をし たりということですねでそれが済むと今度 は知事に書面で許可の申請をすることに なって申請書には開発区域の位置区域規模 それから予定建築物等の用途開発の設計 だったり工事思考を記載することになり ますで申請に対して許可か不許可化の処分 が出る許可処分がなされると開発登録簿に 登録されてそのまま工事をして工事思考 そして完了したら完了の届け出を提出を するということになります工事が完了する と完了の検査を受けて検査済み症の交付を 受けますそれで工事が完了したことを広告 ということで世間に広く知らしみるという ことで工事の1歳の手続きが終わるという ことになります 一方で不許可になった場合は知事は書面で 理由を通知しますその理由に不満がある 場合には開発審査会に審査請求という形で 不服を申し立てることができ ますここで過去問の紹介です平成28年 正しい丸の選択肢ということで出た問題 ですねこれが第41条そのままのほぼ文章 で問題が出たものになります読んでみると 知事は用途地域の定められていない土地の 区域における開発行為について開発許可を する場合において必要があると認める時は 赤字憲兵率高さ壁面の位置敷地構造設備に 関する制限を定めることができるとなって ますね結構都市計画法ってややこしい表現 難しい言葉が多いのにこういった長い文章 でいろんな用語を詰め込んだ問題も出てき ますなのでこういったものは出てきても あまり気にしないでこの辺の深入りは禁物 にしておいた方がいいと思います ねというのもこれから第33条ということ で許可の基準というものを紹介したいん ですけどこれなんかもっとたくさんあって 大体30ぐらいあるんですね許可するに あたっての基準がなのでこういったことを 全部拾おうとするとキがないのでま効率 よく出そうなところからま覚えていくと いうのがいいかなと思い ますそれでは33条の内容なんですけど 赤字を読むと知事は基準に適合していて 申請の手続きっていうものがこの法律 あるいはその命令に違反していないという 認める時は開発許可をしなければならない ということでこれは裁量があるという言い 方もしますね要は知事はその開発許可の 申請について好き嫌いで許可不許可を判断 してはいけないということですね条件が 揃っていれば許可をしなければならないと いうことになります基準をいくつか見てみ ましょうまずは第1号いいまたは悪に 定める用途の制限に適合していること いっっていうのは太地用途地域等が定め られている場合は赤字当該用途地域等の中 における用途の制限まこれに適合すること ですねロっていうのは用途地域等が定め られていない場合その場合は赤字建築基準 法の用途の制限に適合していること続いて 第2号太地を中心に読むと事故の居住の ように表する住宅以外の開発行為にあって は道路公園広場空地が次に掲げる事項を 勘案ということでこの色派ですね規模だっ たり形状だったりですねそういったものを 勘案して環境の保全上災害の防止上通行の 安全上また事業活動の効率上支障がない ような規模構造で適当に配置それから主要 な道路が開発区域の外の相当規模の道路に 接続するように設計されていることって いうのがあり ます続いては排水炉や排水施設がイロです ね香水量や放流先の状況こういったものを 勘案していること それから事故の居住のように強まする住宅 の建築以外の開発行為ですねそれについて は水道や給水施設を設けるということです ねつまり自分で住む家だったらペット ボトルで飲み水を確保するとかあるいは 井水を使うまそういうことでもいいんだ けれども自分が使うんじゃない場合につい てですねだったらちゃんと水道施設を設け なさいということになりますそれから太を 中心に読むと地区計画等が定められている んだったら予定建築物等の用途だったり 開発行為の設計っていうものがその計画に 定められた内容に即していることという ものがありますね地区計画等っていうのは 下の色ハにほと書いてある地区計画の他4 つ全部でごく合わせて地区計画等と言い ますそれからこの辺はちょっと細かいん ですけれどもふじ公共施設や学校公的施設 の予定されている建築物の用との配分が 定められていることそれから地盤の近火や 崖崩れ出水地盤の改良洋平排水施設の設置 その他安全上必要な措置こういったものが きちんと講じられていることなどがあり ますはいたくさんあるのでこれで最後にし たいと思うんですけどこの第8号が令和4 年ちょうど出たところになりますね本試験 で事故の居住のように恐る住宅以外の開発 行為ですねで下に飛んで黒字害危険区域等 って言うんですけどそれらの土地を含ま ないことまそういった条件があります じゃあ災害危険区域等って何かって言うと 赤字ですね災害危険区域それから自滑り 防止区域それから土砂災害特別警戒区域 浸水被害防止区域があります実際な問題が こちら事故の業務のように共する施設の 建築のように強する目的で行う開発行為に あっては開発区域内に土砂災害警戒区域等 における土砂災害防止対策の推進に関する 法律に規定する土砂災害警戒空域内の土地 を含んではなら ないはい答えはバになるんですけどはい まずは1つ目ですねルールは事故の居住の ように供する住宅以外ということなんで この問題文にあるような事故の業務のよ っていうのはまず対象になるわけなんです ねそれで土砂災害特別警戒区域というもの がその対象とししている含んではいけない 区域に上げられているんですけど問題文 よく見ると特別っていう言葉が抜けてるん ですよねなので土砂災害ただの警戒区域内 の土地なのでこれは正しくないということ になり ます僕去年の令和4年の本試験の後問題の 解説動画あげておきながらこの問題間違え たっていうそういうちょっとていたいミス をしたのでよく覚えてますはいということ で土砂災害特別警戒区域いわゆるレッド ゾーンと土砂災害警戒区域イエローゾーン ですねこの赤字で違いを示すと著しい危険 があるかどうかということです ねはい図に示すとこんな感じですね それぞれ土石流地すべり崖崩れこういった 頭された中で中心にあるそれぞれの赤い ところこれがレッドゾーンということで 特別な警戒が必要ということになりますね でその周りにある黄色いところそれが さっきのロゾーンに当たるということに なり ますはいそれでは一旦まとめに入ります 事故居住用の場合は用途地域等では用途の 制限に適合していること用途地域等以外で は建築基準法の用途の制限に適合している こと排水炉や排水施設は香水量や放流先を 緩和した設計になっていることそれから 自己居住用以外については道路公園広場 などですねそういったものはまちょっと略 しますけどそれらの敷地の規模や配置を 勘案した配置計画区域の外の道路と ちゃんと接続するかどうかまた予定建築物 の用途設計が地区計画等の内容に即して いるかどうか自慢進化や崖崩れ等の必要な 措置が講じられているかどうか水道の設計 が都市計画に適合しているかどうかでこれ が重要ですね災害区域等を含まないかどう かでこの中には土砂災害特別警戒区域も 含まれます ということで第33条の許可の基準これ だけでもまたくさんあるわけなんですねご 紹介したのは8個だけなんですけどでそれ に34条で実は市街化調整区域だけの基準 っていうのもまたあるわけなんですねなの でそれらを全部足すと30をま超えて しまうということなのでまメリハリ優先 順位をつけてま当たりをつけながら勉強し ていくのもいいんじゃないでしょうか続い ては許可後の手続きまずは工事の内容が 変わった場合ですね原則として変更の許可 が求められるものは開発区域の位置区域 規模の変更予定建築物の用途の変更設計 などの申請書に記載をした事項の変更に なりますなのでこういった計画そのものの ようなものていうのは重大だから原則とし て変更の許可ということでもう1回許可の 取り直しをしてくださいということになり ます一方届で済む内容っていうのは警備な 変更ということで工事の着手や官僚の予定 の年月日それから予定建築物の敷地の小 規模な形状の変更ぐらいですねそういった ものであったら届け出で済むということに なりますなので原則は変更許可警備なもの は届けでそういった感じで覚えておき ましょう令和5年はここも止まりました 変更が生じた場合これは原則として知事に 届けでただ警備だったらその変更も届け出 なくていいっていう風に書いてあるんです けどこれはそんなことないですね原則は 変更許可警備なものは変更届け出でいいと いうことでこれはバの選択肢となります 続いては工事の内容以外に変更が生じた 場合廃止の届けで小計それから公共施設の 扱いの3つがあってまずは廃止の届け出 工事を廃止した場合地帯なく知事に届け出 をするということで法律では工事を中止し た場合を廃止という表現をしますなので 中止をするんだったら廃止の届け出が必要 ということで覚えておきましょう続いては 計開発行為の工事を行う権限を売買などで 任意で手に入れた場合その場合は知事の 承認を受けることで初めて消KAが成立し ますそれでこの権限という字は間違いじゃ なくてはいこの限るという字を使う権限と 使い分けてるんですねなので権限に対して けばというような言い方もしますこのけば っていうのは任意で手に入れたもの一方で この限るという字の権限っていうのは 例えば立ち入りの権限とか操作の権限とか そういった権力のイメージでいいと思い ます最後は公共施設の取り扱いこれは広告 の翌日から市町村が管理をするということ になりますとても大事なのでしっかり覚え ておきましょういよいよ今日の最後の テーマは建築制限ここはイメージで常識的 に入った方が分かりやすいかもしれません まず今日の一連の手続きを図にするとこう になりますね広告の前っていうのがポンキ たちが平和に住んでいた森それで許可が 降りて工事を施行する場合これが平成た河 線の本編にありますはい将来的にはその 造成された土地の上に月島しずくが住む ような街並が出来上がるということになり ます建築制限を広告の前と後で比較をし たいと思うんですが広告の前っていうのは 建築物の建築特定工作物の建設は不可一方 広告の後になると何人とも許可内容である 予定建築物と以外のものを新築新設改築 用途変更したり予定建築物以外の建築物と してはなということになってますねはい 簡単に言ってしまえば広告の前っていうの はこれから地ならしをするんだから余計な 建築はしないでねということで広告の後 っていうのはもう造成工事をしたんだから 計画で定められたもの以外のことをしない でねということが言われてますはい建築 建設が原則として不可これに対する例外 っっていうものは大体あってはい広告の前 は3つですね工事仮設建築物等は例外的に 可能ままた知事が認めた場合も可能それ から土地所有者等で動揺していないものが 行う建築これも可能となってます特に3つ 目の同意をしていないものの建築これは 岩手県の資料で説明をした開発許可と造成 工事の許可っていうものは別ものだよとま これとイコールと言えますどういうことか というと開発許可に同意をしていないと いうことはその開発の申請で予定されて いる予定建築物にこの人の土地っていう ものはエリアとして入っていないと言え ますねだからその人が行う建築っていうの はこの先の予定建築に全く支障が出ないと いうことになりますはい最後は広告後の 例外ということで知事が許可をした場合と 用途地域等が定められている時これに関し ては例外的に建設することができるという ことになりますねこれは両方とも過去に本 試験で出ていますしっかり覚えておき ましょうまた知事が許可をした場合これに 関する補足としては小書き国や県の思考 する場合っていうのは知事との協議をする ことで許可があったと見なされるっていう ことになってますここも抑えておき ましょうこういう過去問が出ています令和 3年12月の本試験開発行為に同意してい ない土地の所有者は当該開発行為に関する 工事官僚の広告前に当該開発許可を受けた 開発区域内においてその権利の行使として 事故の土地に建築物を建築することが できるということでこれは丸の選択肢です ねまさにちょうどこの丸を示した人が指し ている矢印の下例外的に可能の中に同意し ていないものの建築があり ます最後は過去問 チャレンジ平成30年問の17用途地域等 の定めがない年のうち開発許可を受けた 開発区域内においては開発行為に関する 工事完了の広告があった後は都道府県知事 の許可を受けなければ当該開発許可に かかる予定建築物以外の建築物を新築する ことができない はい答えは丸ですはい根拠は第42条と いうことで太地を中心に読むと難びとも 広告があった後は予定建築物等以外の建築 物について新築新設改築用途変更をしては ならないとされていますただし赤字で書い てある通り知事が支障がないと認めて許可 をした時はこの限りでないとされている ことから選択肢にある通り事の許可を受け ていなければ新築することができないと いう選択肢はまるということになります 続いて平成28年問の172以上の都県に またがる開発行為は国土交通大臣の許可を 受けなければなら ないはい答えはバスですはい根拠は第29 条ということで開発行為をしようとする ものは知事の許可が必要ということで宅建 業の大臣免許と違って複数の都県に またがったとしても原則それぞれの都県の 知事ということになります同じく平成28 年問の17開発許可を受けたものから当該 開発区域内の土地の所有権を取得したもの は都道府県知事の承認を受けることなく 当該開発許可を受けたものが有していた 当該開発許可に基づく地位を上計すること が できるはい答えはバスですはい今日の動画 でも説明はしたんですけど赤字のケバを 取得したものっていうのは知事の承認を 受けることで当該開発許可に基づく地位を 計することができるとなってます最後は 平成28年問の17都道府県知事は用途 地域の定められていない土地の区域におけ る開発行為について開発許可をする場合に おいて必要があると認める時は当該開発 区域内の土地について建築物の敷地構造 設備に関する制限を定めることが できるはい答えは丸ですはい敷地設備それ の他には平率や建築物の高さ壁面の位置 なども定めることができるということで 今日の動画のこの画面の右下の緑この枠で 説明をしてますよかったら見直してみて ください今日は以上になります高評価 チャンネル登録よろしくお願いしますそれ では今日も宅建日より勉強頑張り [音楽] ましょうJA [音楽]
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《前期の投稿動画》
【盛土規制法】
https://youtu.be/yT3uNI0So1o
【土地区画整理法（後編）】
https://youtu.be/LRYNSEQOSNU
【土地区画整理法（前編）】
https://youtu.be/t9AKzoG5ljc
【建築基準法（建築確認）】
https://youtu.be/f55T_65-YYk
【建築基準法（用途制限）】
https://youtu.be/roGUGQdfgUc
【建築基準法（単体規定）】
https://youtu.be/jx4OrhGMCB8
【単体規定出題ランキング】
https://youtu.be/KcMzhKa-Tf4
【建築基準法（防火・準防火）】
https://youtu.be/WHyUctQD90Y
【建築基準法（接道義務）】
https://youtu.be/kTzPVC9wY-k
【建築基準法（斜線制限・日影規制）】
【建築基準法（建蔽率・容積率）】
https://youtu.be/2fWJrHh70Uo
【都市計画法（後編の３）】
https://youtu.be/aQ4r2lV53nM
【都市計画法（後編の２）】
https://youtu.be/YD4SwwgAmfU
【都市計画法（後編の１）】
https://youtu.be/am6x2oDI2mA
【都市計画法（中編の２）】
https://youtu.be/YDQPruLxKas
【都市計画法（中編の１）】
【都市計画法（前編）】
【国土利用計画法】
https://youtu.be/fdLwVoaDUq8
【農地法】
https://youtu.be/6ncovuHyGJg
◆権利関係シリーズ
【制限行為能力者】
https://youtu.be/IbI8SzpH7Kw
【意思表示】
https://youtu.be/v7xAJkLllxI
【債権譲渡】
https://youtu.be/DpIZ3j5yRV4
【賃貸借契約】借地借家法とセットで！
【区分所有法】
https://youtu.be/i1lbnDpH8Ng
【委任と請負】
https://youtu.be/hux7lTkuGlY
【借地借家法（借家）】
https://youtu.be/o2V9mTNr578
【借地借家法（借地）】
https://youtu.be/ixtemqw6HAE
【連帯債務】
https://youtu.be/ujcPLsYa3Rw
【賃貸借】
https://youtu.be/fTfA1KKAFAE
【不動産登記法】
https://youtu.be/WX6Uy0FYXlg
【善意と悪意】
https://youtu.be/7DIxrBIPS1s
【表見代理】
https://youtu.be/qeKno99GGEI
【無権代理】
https://youtu.be/FKCDsngthcI
◆５問免除
【改正表示規約】
https://youtu.be/J8yIA95DTqc
◆税・価格シリーズ
【不動産鑑定評価基準】
https://youtu.be/7pESLfIHg9M
【印紙税】
https://youtu.be/QnsAiLa5Mag
【不動産取得税】
https://youtu.be/_iLo6ZsfaQE
◆宅建業法シリーズ
監督罰則
・・・
住宅瑕疵担保履行法
・・・
報酬額の制限
https://youtu.be/e_VGzq_lXSc
弁済業務保証金
https://youtu.be/v82K86x0uSU
営業保証金
https://youtu.be/mJli4OnylfI
自ら売主の８種制限
https://youtu.be/ELNf2nK494Y
37条書面
・・・
35条重要事項説明
・・・
34条代理・媒介
https://youtu.be/_lr8npcqV-8
事務所・名簿・帳簿・標識
https://youtu.be/qE2xBF0RMZg
宅建士後編
https://youtu.be/gvC9YCKGaqE
宅建士前編
https://youtu.be/vZdp8U7HdzY
宅建業者の欠格要件
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宅建業 取引・業とは
【イントロダクション】オープニング動画
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