新時代の不動産投資塾！/ 知れば差がつく裏ワザ公開 / 売却額に100万円の差がつく？/ 成功大家になるための授業をプチ体験【木村 洸士】MONEY CLASS
大家さんの悩みって何を買ったらいいのっていうところ新地カーパートって空資対策いらなそうじゃないですか?ところが新地カーアパートって最初は入居 0 なんです。完成する前から全力で空やってくださいっていう。 あ、 高く売るための負荷加価値の上げ方。アメリカデストとすにそういったことをすると売却額に差が出る。 100 万以上高く売れるとかですね。データが出たりするんですよ。 うん。 結構本当に裏技チックな そうですね。4分野を、 ま、しっかりとですね、まずみっちりと学んでそれでは早速本日のゲストをご紹介しましょう。まずはタレントで実業家の杉原ア里さんです。よろしくお願いします。 [音楽] よろしくお願いいたします。 そして桜井府株式会社代表取締り役社長木村たけ志さんです。よろしくお願いします。 よろしくお願いします。 まずは木村さん会社のことをご紹介いただけますでしょうか? 兵はですね、不動産投資の スクールを5 年ほど経営しておりまして、ま、これがメインの事業としてやらせてもらってまして、 あの、本当に最初はね、小さいところからやってたんですけれども、今はですね、 5年間で累計で 2600名。 おお、すごい。 はい。来られて、今までね、在籍で 2000名 んでいいてますね。 そうです。 オンラインなんですか?基本的に オンラインです。 もやっぱりちょっとこだわったところで、 あの、ちょうどあの、コロナの、 ま、その頃に始めたんですよ。 うん。うん。 で、コロナの前とかって結構やっぱり学ぶためにわざわざ東京に来なきゃいけないとかですね。全国の方々の知識差ができてる状態だったのでうん。うん。うん。 じゃあ、ま、こういった機会もあるので、もうオンラインで全国の方どこにいても学べるよっていう 状態を作って うーん。 こう公評だいてますね。 うん。うん。それが不動産講師業 で、それからあの障害者の方向けのですね、グループホームの経営もしてます。 へえ。 これあの施設が足りてないっていう現状がありましたので、ま、それを今あの 2 施設ほど経営さしてもらってであとはま、自社のねえ、賃貸系も、ま、少しやらしてもらってるという形ですね。 うん。なるほど。この 3つの事業が主な時になっていると。 うん。そうですね。 やっぱりでも本当に不動産投資のスクール業がもう本当に今多くの方から指示だいてるのでも本当にメインがそこになってますね。 [音楽] 確かに。 うん。不 動産自分がやっていいのかっていうのもわからないし、私も 8 年持っていても修繕どうしたらいいのかなとか、これ出口どうしたらいいのかなとか、まだ空質が今のとこ自分が持ってるのがなくって、そのあの対策をすることなく知らないまま今に至るんですけど来た時にちょっと焦りたくないので 改めてこう塾をやろうと思ったきっかけと始めた当時のことって教えていただけますか? 当やっぱり20代、30 代家さんやってる人ってすごく少ない時代だったんですよ。うん。 ですけど、ま、でも今やるぞと決めていろんなセミナーに足運んでいくんですけれども うん。うん。うん。 やっぱりですね、親さん、あの、当時で言う先輩たちの親さんですけど、皆さんやっぱり困ってるんですよ。 はあ。何に困ってるんですか? やっぱり空室に悩んでる方が うん。 ズバっと空室の解決策が分からない、 手に入らないです。 はあ。 確かに。 そう。やっぱその体型的に 必要なものであとここで失敗するよ。 だけどこうすればいいんだよっていうのが、ま、変な話教科書じゃないですけど、 ズバっとこう、ま、変な話裏も含めて、 え、分野しっかりとモラして学べるっていうところが なくて うん。 で、ね、塾さん、あの、スクルさんももちろんあるんですけれども、やっぱり先生の得意範囲っていうの絞るんですね。やっぱりどうしても皆さんやっぱりうん。 うん。 はい。 先生の得意どうしても作っちゃうので うん。うん。 どうしてもこう足りないんですよ。 なるほど。英語専門塾数学専門塾みたいな。 そうです。もう数学 1A専門塾みたいな 細かそんな感じなんですよ。そうなっちゃうとでも受験にはご科目必要ですって言ってるのにっていう なるじゃないですか。うん。うん。 なるほどな。それに気づいてじゃあ逆に全科目できる場所を作ろうってなったとこです。 そう。はい。 知らないことがリスクだと思ってたので、例えば空室がもうこれで行けるってわかったら次は修繕みたいな形でこう分野をこう自分の中で埋めてでも修繕もこうすればうまくいくとかっていうとこまで突き詰めてやってたんですよ。 はあ。 で、自分ではもう4 分はしっかりとこう理解して安心しては さあ、もうこれで大丈夫と うんうんうんうん。 思ったら多くの方から教えてくれっていう。あ、 そうですよね。 本当にね、通さえ見てれば不動産投資って、ま、何もなければ、あの、学ぶ必要がないというか、ほったらかしててもいいかなと思ってたけど、いざ空室があった修勢の時が迎えたってなった時に私は何も知らないので積み立てるだけ積み立ててますけどこれどうなるんですかっていう状態だから 知っておくと急に何かがあった時にやっぱり安心ですよね。 確かその経験だけでは知識が増えてかないていうのもちょっと特徴的ですよ。 そうやってもらえるから で管理会社さんから修繕の見積もり来るじゃないですか。 はい。 高いんですよ。 そう。高い。 もう値段だけ私も度が壊れたんですけどあの直して欲しいってあの言われてるんですけど入居者さんがいくらいくいくらですけどいいですかなのであいですよっていうですかって言われた時どう思いました? いやだって自分で探したりとかするのもめんどくさいかも。ここいいですよしかないよね。 選択肢がない自分の。 そう、そう。あ、確かに選べないのか。そうです。そうです。やり方がわからないですよね。なるほど。 お任せしかないっていう。 うん。そうなんですよ。 じゃ、今回その桜井フの投資塾が新時代不動産投資塾という名前のスクールなんですけれども、どんなところが新時代なんですか? まず1つ目にですね。 はい。 大家さんの悩みって大きく 4分野。 はい。 ま、つまり賃貸経営って実は大きく 4分野あるんですよ。 うん。それが物件の買い方 はい。 それから空質対策 で空質が出た時にどう埋めていくのかっていう それから修繕、ま、大規模修繕も含めてなんですけど、そして先ほどおっしゃった出口っていう、ま、まさに売却、ま、ちょっと税金とかもあるんですけどね。じゃ、売却、この大きな 4分野を、 ま、しっかりとですね、まずみっちりと学んで、そして、ま、裏技みたいなですね、え、これだけすれば良かったじゃん。そういったところですよね。 しっかりと教えるていうのがまず1つあり ほとんどこの大事な部分を まだ経験してないので怖さも知らない状態ですか何が待ち受けてるかみたいなのが自系列で綺麗に正頓されてるイメージですよね。 うん。そうです。そうです。 はあ。 この後親さんがどこで失敗するかも分かるです。 はあ。 ね。 なんかね、フルとか最近リノベーションとかも流行ってるけど、古いの買うってことは修繕もね、あの、いろんなところに良きせぬトラブルって出てくるから。 うん。修繕が本当に肝でして、 特に古い物件の方が利回りが高いじゃないですか。 けど修繕がガンと上がっちゃったらリ回りがこ、ま、壊されてしまうというか意味ないじゃんってなっちゃうので。 そうですね。いりの物件をまず買う買い方 で買った後今度は修繕を抑えるていうコツが必要なんですよ。 修繕抑えられるんですか? 例えば古いお風呂がありましたと。 はい。 で、古いお風呂って まるっと買いたくなるじゃないですか。 うん。 そうするとやっぱり200 万円コースなんで、それだけで。 そうですね。 はい。100万、200 万のコースなんですけど、また買えるしかないと思ってました。 そうなんです。 ところがあれ実は例えばバスシートみたい敷いてみたり、あの壁は塗装で済ませてみたり 意外とそのはい。 あ、これで入居してくださるんだっていう。 うん。 確かにね。なんか古いちょっと銀色のお風呂のあれでも安いんだったら入りたいよっていう人 1人が見つかればいいんですもんね。 そうなんです。そうなんです。ここはもう左右するな。ここは抑えたいな。 で、逆に例えばじゃあその分お部屋を ちょっとアクセントクラス入れてみたいですとか、ちょっとこう深価値今日もすごくおしゃれなスタジオですけれども、 ちょっとそのおしゃれ感があ、あるとあ、住んでよかったなって思ってもらえたりする。 うん。結構本当に裏技チックな そうですね。すぐ実践1 件目から実践できることをやっぱ学びたいですよね。失敗なく ですね。もう1個裏技みたいなんですか? 例えばあとは空室対策の話をすると うん。はい。 えっと、ま、例えば修繕勢少し抑えたとしますよね。そうそうなんとなくこう、ま、住めるんだけどっていう状態になってると思うんですよ。うん。 で、そこにそれこそ負荷値上げるために、ま、ステージングとか言われたりしますけれども、ちっちゃのなテーブルだったり、ま、ラグだったり、え、ちょっとアートパネルとか言う言ったりするんですけど、それ絵を置いてあげたりとか、お花を置いてあげたりとか で、そういうその、ま、カーテンもそうですよね。 なんとなくこう住んでる感と言います。生活感みたいな。うん。 はい。はい。 あ、確かにイメージできますよね。 自分がでみたらの そうです。そうです。あとおしれな照明つけてあげたりとかそこは逆にちょっとコストかけるんですよね。ですけどそれは印象がものすごい変わるので うん。 多分内建行く前の写真の段階からまた違いますよね。ここをちょっと内験しに行くみたいなのも はいはいはいはい ちょっとイメージできるしあ綺麗そうだなとかちゃんと大家さんがすごくお部屋にの関心をちゃんと持ってやってるんだなとかっていうのが少し伝わりますよね。 うん。 なんかいつの間にかこの話題が購入とかお金の感じから住んだ後のビジョンの話に うん。うん。うん。 いい意味ですり変わってますね。 すごく大事なんですよ。 やっぱりここが不安ですと うん。 あの、いい物件が出た時、例えば氷回りの うん。だけどすごくこの地域買って大丈夫かなとか、 このさで大丈夫かなっていうものがですね。 うん。うん。うん。 その知識があると買えるんですけど はい。 知識がないと怖くて買えないんですよ。 確かに。確かにな。 買った後の裏側、後ろが分かってると攻めていけるんですよ。 はい。ああ、なるほど。 す、今すでにちょっと驚いてるんですけど、修繕の話題と空質対策、いわゆる国語と算の裏技が出てきて うん。 あの、例えばじゃ、購入の 裏技とかテクニックみたいなのはあったりしますか?まず結構購入って そもそも不動産ってなんか分野っいっぱいありますよね。 うん。 はい。あります。 うん。 区分マションもあればその中でまずですね、購入いろんな裏技もあるんですけどまずその前に何を買ったらいいのっていうところを整理してあげてるんですよ、私の方で。 で、これ何かって言うと、大家さんにとって必要なものって何かって言うと、利益、収益だと僕思ってるんですよ。 うん。うん。うん。 そうですね。 うん。 不動産って売った時には資産としてドンって来るものですから いつか売れるものなんですけど同じ売れるんだったら持ってる間収益も入った方がいいじゃないですか。 そうすると貯めていけるので うん。 もう1回変えるじゃないですか。 うん。うん。うん。 そうするとまた収益入るじゃないですか。 2 倍になるじゃないですか。 増やしたいですよね。 そう。そうするとまた帰えるじゃないですか。 うん。うん。 やっぱ収入が増える話になると2 人とも笑顔が増します。 やっぱりね。やるからには投資だから増やしていきたいです。間違いないですね。 で、そうするとじゃあ収益が出て、え、しっかりとやっぱ最後も資産も残っていく分野って何だろうってところからまず整理 したんですよね。 分野から整理したん。 はい。で、そうするとお勧めしてるのが新築のアパート。 あ、はい。 それから中古のアパート。 はい。 それから、ま、ボロ小とか言われるんですけど、古屋の小ですね。 うん。うん。うん。 この3 つの分野っていうのはいずれも収益を作ることができて、 いずれも売る時には資産としてきちんと あの、売ることもできるんですよ。うん。 うん。 これあの株にすごく似てると思うんですけどうん。 1 個に絞っちゃうとそれが例えば法改正とかでダめですとかあと勇志がもう出ない時代になりましたってなると止まっちゃうんでしょ。であれば 3つ教えてあげた方がいいよねっていう。 うん。確かにリスク分散になりますよね。 物件フォリオじゃないですけど。 うん。そうです。まさにそうなんです。加えて最後立てば本当にボロコラって壊しかなくなっちゃったらどうするのっていうところもあると思うので、ま、建築も含めて教えたりもしてます。うん。 はあ。うん。なるほど。 こういうこの新時代投資塾の特徴っていう話なんですけど、あんまりないんですか?こういう横断的な。 やっぱり、ま、例えば全分野教えますもやっぱ無理もあるし、 あの、ある程度この分野3 つって、ま、バシッと決めて根拠もある内容でしっかりと決めて、この 3 つをしっかり教えていくっていうところっていうのは うん。 おそらく日本にないんじゃないのかな。 他にもう特徴はありますか? そうですね。この3つの軸 で基本、ま、応横用までなんですけれども、それを買い方 を横断的に学ぶだけではなくて、 空質対策、修繕、ま、それから売却も、え、それぞれやっぱりあるわけなのでうん。あ [音楽] あ、そうか。分野によって違うんですね。 若干違うとこありますね。やっぱりね、同じとこもちろんあります。 うん。うん。 はい。 例えばですけど、分かりやすく言うとですね、新築アパートって空制対策いらなそうじゃないですか? いらなそう。 新築ですし。うん。うん。 ところが新地パートって最初は入居 0なんです。 え え、なんで新築だから入居してくださいって言って入居する時代では今なくて ええ、そうなんですね。 そうなんです。管理会社さんやってくれると思うじゃないですか。で、管会社さんもね、言うんですよ。や、大丈夫ですよ。この家賃だって言うんですけど。うん。うん。 3 ヶ月入居0 とかそういうケースもあるんですよね。 へえ。そう。 そうすると返済だけ来てるじゃないですか。 そうですね。赤字ですね。 こうなることが分かってるので完成する前から全力で空やってくださいっていうんです。あ、そうですね。なるほど。うん。 うん。 で、やっていって例えばちょっとま、同になってくるんですけども、 いいですか? こっちだけだけ。ちょっとだけ、こっちだけ。例えばちょっともうこの部屋だけ頑張っちゃいましょうとかですね。 へえ。 ステージングだったりモデルームだったりやることあるんですけど、 やっぱりこうメインとなる1 個部屋を作りましょうっていうのが教えてますね。 うん。 そうすとやっぱいい写真撮れるじゃないですか。 確かに物件の看板になるような。 そうです。そうです。それ全部やると再散はないんですよ。 はい。はい。はい。 はい。で、来ていただいて、あ、ごめんなさい。この部屋まだ入居できないんですよって。 ああ、いいですね。 買いたくなる。 すごい。まさにこの表があれば自分が今どこで何どういう段階なのかっていうのが一目瞭然ですね。 これがま、結構他者さんですとどうしてもやっぱりあの私がこうやってきたんだ。 私の得意分野はこれなんですってなると、例えば小の買い方にとっかってなってくると、そこメインですごく素晴らしいんですけど、そうしても今みたいな空対策でここが苦しむよとかで修繕はここは得意じゃないんでねみたいな話になってくると教える範囲がすごく狭まってしまうのでうん。でもこの掛山算山の表で見るとそりは専門分野に分かれるようなって感じしますよね。 [音楽] そうですね。 やっぱ複雑なんだなと思いますし、ジャンルもやっぱりこれだけあるっていうことを知らないでスタートする人も株と違って被ぶって自分でネットの中でポチっと押せば完結ですけど不動産ってやっぱ人が入って管理会社とかね不動産んとかいろんな方が間に入るので知識してないとやっぱりこう増やしていけないですよね。 うん。 改めてその新時代投資塾不動産投資塾のサポート体制っていうのは他にどんなことがあるんですか? やっぱりこれだけの分野なので、 え、それぞれやっぱり、え、例えば こての購入相談をしたいですとか うん。うん。 アパートの修繕について相談したいですとかありますよね。 で、それぞれにおいて問い合わせもついていただいたりして、今、え、 3軸この4分野問い合わせ50 名の運営体制でフォローさせてもらっています。 50 名す不 動産プロフェッショナル50人集団 ちょっと安心ですよね。 あ、 だって普通に営業の方ぐらいですよね。やり取りするのって私は そうそうなんです。2つ目がですね。 これもね、大家さんの悩みだったんですよ。あの塾は例えば一生懸命やってくれてるんだ。作るは一生懸命やってくれてるんだ。でも大家さん同士で連絡取っちゃいけないんだけどとかあるんですよ、結構。 へえ。そういう作るとでも輪が欲しいじゃないですか。横の繋がり欲しいので。 大家さん、大家さんでを作るんだけれども、スクールの生徒じゃないから学んでる知識がバラバラでこう無駄なやり取りがいっぱいこういった世中だったんですよ、今まで。ですので、もうこれだけたくさん会員あのいらっしゃってるので、じゃあこの中でグループ、もう Lイングループとか色々作るんですけど、 50 種類ぐらい作らせていただいて、そこでこの、あの、目的に応じたあるいは地域に応じたこの横の繋がりをみんなどんどんどんどん取ってもらって。 いいですね。 なんか最近ここの物件あったらしいの立ったけど、あそこに周りこれぐらいらしいよとかなんか情報欲しいですよね。 そうです。そうです。あとあの不動産会社さん大丈夫とか。 ああ、いい。 え、ずるい。逆に そうです。 え、 僕そこに入ってなかったらそれ 1人で探してても勝てないやん。 欲しいですよね。水道壊れたからって言ったら今私管理会社さんの に丸投げですけど、 こういうコミュニティがあればどこの水道修理が安かったとか。 いうのを相談できるっていうのは、 あ、じゃあちょっとこの辺は自分でやってみようかなっていう風に少しずつスキルも上がっていくのかなと。 そのL イングループがいっぱいあるのとその丸さんの 2000 人のコミュニティっていうのはちょっとまた別なんですか? ここも少し変えていて LINE でま例えば横の、ま、情報交換しても例えばその時に入会してなかった人はその情報は知りないですよね。 うん。は、確かに 2 名いらっしゃるので、それぞれなるべくそういった情報で後の人が見て助かるようなものはデータベースにどんどん残していこうと。 はい。 そうすると例えばおすめ不動産業者情報、 例えば 今金融期間どこが有資とか うん。ああ、大事ですね。 はい。それをみんなでどんどんどんどん蓄積してるんですよ。 はい。 そうすと後から来た人、うわあ、なんだこの情報って。 うん。 いや、びっくりしますよ。 それだけでもかなり有益ですよね。 そうです。うん。 ですので、ものすごい成果が出る率が高くって はあ。 実は成果報告いいてる件数がもう 2700件超えてるんです。すごい。 これ優しいって 思いました。 うん。 だからちゃんと入り口から出口までサポートしてくれるっていうのはやっぱり不動産って高い買い物でもあるのでじゃあね 1株1 万だけ買おうかなっていう株式投資とはやっぱりちょっと違うのでそこを失敗したくないのでこういうのがちゃんとサポートされてるっていうのは そうあ 入り口すごく安心ですよね。まさに今入り口出口っておっしゃいましたけど売却のサポートもしっかりしてくださるってことなんですね。 ステージング、ホームステージング、え、ま、あの、生活感出すようなことありましたけども、アメリカデストとすにそういったことをすると売却額に差が出る 100 万以上高く売れるとかですね、こうデータが出てたりするんですよ。 で、そういったのもありますから、そういったじゃ、高く売るための付荷値の上げ方。 うん。うん。うん。 売る前に一旦付加価値を上げてからそして売る時、これクイスト大体も同じなんですけどはい。 管理だったり不動産会社を信用しきらないで うん。 競そわせるんです。ああ、なるほど。 結構難しくないですか?僕1 人の個人の親だった場合競わせるって自分にできんのかなって心がね、弱るんです。そしてやっていいのかなっていう。 分かる。でも私も引っ越しする時とか引っ越しさんな社かに見積もり出してもらってやっぱり 1番くやってもらうところ選ぶので やってた。 やってる。やってる。 そうです。そうです。 それを不動産んでもやるといいんですね。みつもり。 あ、そうですね。み積もり。これは修繕業者さんだけじゃない。もちろんそこもやるんですけど。 うん。うん。はそうなんですよ。いかにそこを競わせるかいかにやっぱり頑張ってもらうか。 へえ。 でもまさにですね。経営として戦ってるからこそですよね。 そうです。そうです。そうしてもらわないとやっぱりいい価格で売ってきてもらえないというか。 うん。はい。こう聞くとサポート手厚いなっていうのが結構分かりましたね。 そうですね。あと自分がまだやっていない不動産の中の新しいジャルの方にもちょっと一歩踏み出してみようかなっていう。 勇気にもなるかなと。 確かに漠然としてることではありますけど、勇気とか気持ちの部分って本当に未知の領域だからこそ意外と大事な要因ですよね。 そう。いや、多分スキルよりもその一歩とか勇気とか決断の方が多分大事ですよね。 そうですね。ということでここから先はですね、有料級のになってきます。 そうなんですね。 ま、そう購入に関してっても今日お伝えできなかったところで言うとやっぱ未公開物件ってあるんですよ。 はい。そう。 それがね、どうやったら手に入るんですかねっていうのはすごく気になるとこですよね。 おすさん。 はい。はい。 今日のところはもうだめです。 そうなんですか。そうなんですか。 ここからはもう、え、でも探し方はあるってことなんですか? あります。 ありますし、 あの、本当にびっくりするのものやっぱりあります。 ああ、そうなん。 びっくりします。 うずうずしてきたところで。 え、本日のマネクラスの体験入、体験レッスンとしてはこんなところかなと思いますけれども いや、私も今まで独学でやってきてやっぱり頭を打ったりとか、ま、泣くところも多かったので、一度こういう風にちゃんと学んでみなきゃいけないなと改めて思いました。うん。いや、本当にそうですね。 改めまして杉原さん、木村さん、本日はありがとうございました。 ありがとうございました。 ありがとうございました。
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木村 洸士 / さくらいふ株式会社 代表取締役社長
杉原 杏璃 氏/タレント・投資家・実業家
篠原 光 氏 / フリーアナウンサー
不動産投資は「買って終わり」ではなく「育てて続ける」ことが最も重要です。 本セッションでは、不動産賃貸経営の講師としても活躍するさくらいふ株式会社代表・木村洸士氏 と、タレントであり投資家・実業家としても活動する 杉原杏璃氏 が登壇。購入の極意にとどまらず、安定収益を生み出す“運営して育てる投資”のリアルを語り「成功大家になるための道筋」をお届けします。