【変動金利VS固定金利】徹底討論・住宅ローン／金利はどこまで上がるのか？／固定金利で得した成功事例も／イチオシはフラット35？／ペアローンの危険性／塩澤崇×千日太郎【不動産SkillSet】

【変動金利VS固定金利】徹底討論・住宅ローン／金利はどこまで上がるのか？／固定金利で得した成功事例も／イチオシはフラット35？／ペアローンの危険性／塩澤崇×千日太郎【不動産SkillSet】

固定金利変動金利。どちらを選ぶべき?ずっと長らくこう金利がない世界みたいに言われて今ちょっと状況が違うから余計難しいですよね。そうですね。ちょうど過ですよね。緩やかに金利が上がっていくという時代なので、ま、それに対する備えっていうのがやっぱり必要になるかなと。固定と変動の金利さ分の支払いっていうところをですね、長期分散積み立て投資をしていく。 2027 年度の後半にはですね、金利の引き上げが収束に向かうだろうという風に言われていますと。執着ポイントとしては1.5% という風に見立てるのがいいんじゃないかなと。だ、これだと変動と固定っていうのがまだひっくり返らない。うん。え、万人にお勧めしやすいのが固定なのかな。例えば変動金でいくと 1992年なんかは8%を超えてたり過去には高い時があったんですよね。固定の中でもフラット 35 がやっぱりおすすめです。今子育てプラスと言ってですね、子育て世帯向けに当初の期間 1%下げるっていうですね、面白い制度があるんですよね。うん。あと 1回か2 回ぐらい、え、リアがあるとですね、おらくひっくり返ってしまう状況にはなってるか。こんにちは。柴田彩です。不動産スキルセット。今回も小みやさんと一緒にお届けしていきます。 [音楽] はい、お願いします。お願いします。今回は住宅ンについて専門家の方々にお話を伺います。お家をね、買う時とかはね、やっぱ絶対もう避けては通れないところなんで、それをちょっと学んできたいなって思います。さん、マイホーム持ちたいなっていう思いあります。ま、ちょっと視野には入れております。私だいぶシアに入れたい。あらららら。じゃあ、ま、それはね、すごい勉強になりますよ、今日は。はい。夢のマイフームということでお話を伺っていきたいんですが、最高です。ちょっといつもと違う感じしません? あれ、なんかちょっとあれ、今回はですね、初の討論形式となっています。なんか椅子がね、2 つあるってこと。え、討論かなりバチバチの討論がもう喧嘩になったらコミ宮さんが止めます。え、殴り合いだけやめてくださいよ。本当に怖いですか?それは。では早速ゲストです。まずはこの方。はい。うん。はい。よろしくお願いします。お願いします。願いします。住宅論アナリストの塩沢孝志さんです。お願いします。お願いします。お願いします。はい。はい。するわ。うん。じゃ、失礼いたします。あ、住宅ンの専門家にして公認会計士の千日太郎さんです。よろしくお願いします。よろしくお願いします。お願いします。まずは塩澤さんのプロフィールからご紹介します。 2006 年モルガンスタンレ証券に入社し、住宅論証券化ジネスに推進。その後ボストンコンサルティングループを経て現在は住宅ン比較診断サービスげチェックを運営する株式会社 MFSのCMOです。え、チェックっていうのは何?え、住宅ンを比較です。そうです。あのボケっていうのはあの猛ゲージから来てるんですよ。英語から来てるんですよ。あ、なるほど。チェックするっていうのでチェックてあ、ある情報いっぱい持ってそうですよね。そうです。結構あの30 万名ぐらいのご利用者様とあと金融期間がえっと 20 以上ですかね。ネット銀行とかメガパンクとかもラしてるのでやっぱそういったユーザーの動きですとか銀行の動きが集まってきますので今日はそういうのも踏まえて分かりやすくお伝えできればと思っております。早い早いありがとうございます。早い早いですね。審判にこうアピールしちゃ今日審判なんだもなんか俺にここにあるの気づきました。まだちょっとビギナーなんでね、ちょっと分かりやすくそう全く知らない人にもねお願いします。そして千日さんです。監査法人時代に始めた日のブログが話題呼び住宅論不動産分野の専門家として多数のメディアで活躍中です。ご自身の YouTube チャンネルでも失敗しない住宅論の選び方などを解説。著所には住宅論で絶対に損したくない人が読む本などがあります。へえ。公認会計士の方ってことはあのやっぱ税金のこととかはい。はい。はい。めちゃくちゃ詳しいといういや金というよりはま、ま、大きな会社のま、監査というのが仕事なんですけどもう一応お金に関しては、ま、結構詳しいつもりだったんですが、私自身住宅論組んだ時にですね、全然決めれなくて本当苦労したんですよ。大丈夫ですか? いや、本当大丈夫なんですかね。知らない。いやいや、ちょっと、え、弱気だな。ちょっと押されてますけれども、ちょっと押されました。押されましたって。はい。すげえなっていう感じで、え、今日討論なんですよね。頑張ります。頑張ります。うん。でもね、やっぱり私みたいに結構お金に精通してる人でも本当は住宅論って難しいんです。なのでそこのところってのは出きるだけ分かりやすく、ま、あの、ま、相手に寄り添った形でですね、ご説明する。で、こう頑張らさせていただきますのでよろしくお願いします。楽しみですね。今日激論を買わせていただくトピックはこちらです。 1 つ目、固定金利変動金利どちらを選ぶべき? 2 つ目金利上昇局面での住宅購入のタイミング。 3 つ目は住宅論破綻を防ぐためにできることということで、そして小みやさんお気づきですね。とっても重要な役割があります。え、審査員でしょ? そうです。もう言われちゃった。そうか。だからあと目の前これあるからいやだって対決とかって言われちゃうとねこうやっぱり僕がそうです。そうです。あの小みやさんがどっちにこう納得したか独断と偏見であなるほど判断いただければと思います。アピールが大事ですからね。アピール頑張ります。アピール頑張ります。私も勉強したいのでよろしくお願いします。いっぱい教えてください。そうですよね。重大ですね。僕では早速トークバトルに行きたいと思います。まずは固定金利変動金利どちらを選ぶべきということですね。うん。とりあえずどっちもちょっと把握できてないんですけれども、そのね、説明を系です。ざっくり私から説明しますね。固定金利は仮入れ時の金利が関西まで変わりません。将来の金利上昇のリスクを回避できますが、その代わり金利は変動よりも高めに設定されているというのが固定。なるほど。はい。はい。はい。手がくって感じですね。そんな感じですね。対して変動金利は市場金利に応じて半年ごとに金利が見直されます。利がれば減が当然利が上がれば増えます。将来の額は確定です。ただし固定よりも初期の金利は低くされると設定されるということですね。なるほど。ちょっとま、ハイリスクハイリタン的な感じでと今の説明だけだとピンってきたのはどっちでした?正確。いや、でもまあちょっとコツコツとっていうね。ま、その芸能界もいつねダメになるかわからないし。そんなことはそんなそんなこといや、このご時ねとかもあるからちょっと手堅く行きたいな固定の方かなってね、性格的にも思っちゃってますけれども。ました。ではお 2 人のお話を聞いて変わるでしょうか。まずは塩さんからお願いします。固定金利と変動金利どちらがおすすめですか? はい。ま、私は基本的にも変動金利、え、こちらがいいんじゃないかなというところでございますと、もちろん、ま、今後金利が上がるかもしれないっていうとこあるかもしれませんけれども、ま、今すごくこう低いっていうですと、あの、固定よりも変動記利の方がとこう低いんですよね。なんかそういったところのメリットっていうの、まず 1つありますよと。ただやっぱり今後の金利上昇リスクっていうところを見据えるとある程度その備えていうのが必要なので、ま、ちょっとこの後ご説明できればと思いますけれども、え、資産運用ですね、投資っていうところも合わせてやりませんかというところをちょっとご説明さあげたいなっていう。そっか。それがついて一緒にやんないと不安ではあるとことですか? そうです。で、やっぱりこう今世界情勢っていうところで日本の経済がこう今インフレじゃないですかなので物の値段が上がってるとで日経平均も今すごく上がってます。万円み感じゃないですか。だとしたらやっぱりそういった手元のその現金キャッシュを株を買ってですね、そのインフレの追い風を受けられるようにするっていうところが、ま、今後の備になるだろうという。そして先日らんです。んでそんな言わてるじゃない。すげえなと思ってしまって。すげえな。でもやっぱてことは、え、逆の固定ってこと。ま、そうですね。私の場合は、ま、人によるっていうところではあるんですが、ま、どちらかというと、え、万人にお勧めしやすいのが固定なのかなっていう風に思ってる。はい。はい。はい。で、やっぱり1 つはですね、ま、金利ってのは、ま、どうなるかわからないっていうところがあります。はい。はい。はい。はい。あの、やっぱり上がったり下がったりということを繰り返すですね、同時にその時に投資もやってる時になるとですね、ま、不安な時に例えばあの、株価がすごく下がってですね、不安な時にですね、金なんかがドンと上がっちゃうとですね、やっぱ焦っちゃうってところがあって、そこで判断を謝るのが人間っていうもんなんです。ああ、なるほど。そうです。で、そこで、ま、あの、住宅ですね、わゆるその固定的にずっと続くものについては、え、固定しておいてですね。で、例えばあの、通して頑張りたいということであったらそっちでリスク取る方が安全なのかな。それだけやっとけばいいっていうことですね。 2つともよりもってことですか? はい。面白なのでやはりね、あの、固定というのはある程度保険を買うっていうな感じになってます。保険の安心によって攻める時に攻めれるっていうところがあるんですよね。うん。うん。うん。そういった方向性で今回は頑張らせてもらおうとなるほど。よろしくお願いします。すごく楽しくなってきましたね。ということでお 2 人にそれぞれの主張の論点あげていただきましたのでフリップにさオープンしてください。お願いします。うん。はい。はい。おい。こうか。 [音楽] こちらです。このテーマではですね、このフリップを元に進めていきたいと思いますが、まずはじゃあ塩田さんから行きましょうか。人口現象と高齢化。どういうことでしょう? まずその人口が今減っていってるという、ま、そういった時代だと思うんですけども、それとその、ま、金利を上げる、好金利というのが愛入れないだろうというのがまず 1 番のこの主張っていうところになるんですよね。えっと、人口が過去どう推移してきたかというところで、ま、江戸時代から明治ですね、 2000万から4000 万になって、で、近代に伴ってですね、 1億3000 万まで行って、で、令は今大体毎年 50万人ぐらい減っていってると。うん。なので2100年にはですね、5000 万人、つまり明治時代に我ら戻っちゃうんですよ。 5000万人に戻る。そうです。ええ、もうこれがほぼ結構角度高くですね、予想されてるというところで、ま、やっぱり少子化ってこういうことなんですよね。となるとこれ何が起きるかというと、日本経済がこう縮小に向かっていくわけなんですよ。物を買う人が減るということは物の売買も減るとなので GDP もやっぱりこう減っていってしまう可能性があると。で、これを支えようとするとどうすればいいか。とインフレなんですよ。物の倍買数は減るけれども単価物価が上がっていけばその掛け算で市場規模じゃないですか?何度か維持できるととした時に金利を引き上げるっていうのはインフレを抑えるっていうことになるのでそれをあえてこの人口減現象が予測される中やっていきますかっていうのがまず 1つポイントなんですよね。うん。あともう1 つが、え、せ、これもおそらく円安は我々手放せないと思いますと。はい。はい。その輸業と日本う上げてるとありますので輸室がダになってしまいかねないような円政策っていうのはりづらいとつまりある程度日米の金利差っていうのを維持しないといけないので日本の金利はそこまで上げづらいだろうと。うん。で、最後なんですけれども高齢家っていうところで言いますとシルバー民主義ですよね。要は者がどんどんどん増えていくので我々の税金国会予算で 100兆円ぐらいあるんですけどもその 35%ぐらいが社会に消えてくとでまは介護とかそういったものですよ。で、それって日本経済を盛り上げるんではなくてどちらかというと消費に回っていくとなので日本経済を今膨らませないといけないっていう状況なんですけれども税金の使い方がシルバー民主義というま足かがあるのでなかなか成長投資に向かいづらいうん。こういった、ま、背景があるとですね、なかなかやっぱり金利を引き上げるっていうところが、ま、マクロ構造的には取りづらいだろうっていうところがまず私の賞の 1 つ目というところですね。なので変動金利、え、こちらの方が有利じゃないかというロジックにつがります。なるほど。そもそも金料上げにくいからその変動の方がいいんじゃないかってことですよね。そうです。はい。これどの職業でも入れるってことなんですか? そうですね。これはあの基本的に日銀がどう金利を上げるか下げるかっていう話をしてるので日銀って日本の世の中全体の金利を決める人になるのでこれは住宅論とどう関わるんですか?これ日銀のなんか利上げあと 4回ってねあますか? はい。一言で言いますと日銀が今利上げっていうところで金利を上げようとしてるじゃないですか。これと住宅論の変動金利というのは基本的に連動するんですよ。日銀が上げると、え、住宅論の変動金利も上がると。これどういうことかというとすごくシンプルで、え、住宅を貸し出す銀行うん。これのビジネスモデルって一言で言うとまたがしなんですよ。要は預金を集めてきますと、お金を仕入れてきますと。で、それに麻を乗っけて変動金利として貸し付けるっていう右から左へのままたかしビジネスを銀行やってるんですよ。で、この調達コストですね、余金こが何%かっていうところを日銀が決めてるんですよ。だから今はちょっとずつ上げていってるじゃないですか。だ、定期金もなんか半年で 1% キャンペーンとかやってるじゃないですか。だ、あれで今日銀金が利上げしていってるからそうなってるんですよ。だから仕入れネが上がるってことは貸し付ける物の値段も上がるっていうやと一緒ですよ。うん。ていう風になっていますと。で、そうした時に今変動金利ってえっと 0.6%ぐらい1 番安いもので、え、固定金利ですね。ま、フラット35 という代表的な、え、銘柄、商品があるんですけども、住宅金融支援機構という、ま、あるこう国のような、え、団体が運営してる商品で大体これが 1.9% 弱っていうところなんですよ。なので、日銀があと何回利上げするとですね、この固定と変動がひっくり返えてしまうと、要はあん時固定しときゃよかったなってなるのかっていうとこなんですけども、答えで言うとあと 6回政策金利が2% 近くになればっていうことなんですよ。回そうなんですよ。だから今、えっと、政策金が0.5% ですけども、2%になると1.5% 分、え、金利が上がるので、今 0.6%で借りてる人も2.1%になるとなので、今の固定よりも上がっちゃう。だからあん時固定金しときゃよかったっていう風になると。うん。で、そうした時に先ほどのあと 4 回っていうところに戻りますけども、ま、今後の、えっと、政策金利、これはどこまで上がるかっていうところが次のスライドなんですけれども、え、こちらですね。え、 1.5%という風に私は考えていますと。うん。 1.5%とがこの次のスライドになるんも、え、今後日銀がどう金利を引き上げていくかっていうとこのシナリオを書いてますと、過去ですね、大体年 2 回ぐらい引き上げてきてるんですよ、日銀いのが。うん。で、え、2027 年度の後半にはですね、え、金利の引き上げが収束に向かうだろうという風に言われていますと。だからそこまでの間にあと何回金利を引き上げられるかっていう話なんですよ。はい。はい。したに年2 回のペースが続くんであればこちらの緑 4000ですけども、ま、執着ポイントは 1.5%になります。一方年 4回とか上げするになれば2.5% だし、年に1 回しか上げしませんとなったら 1% ですと。なので、ま、過去っていうところで言うと、ま、ね、 2 回ずつトントンと上げていってますんで、ま、大体、ま、え、執着ポイントとしては 1.5% という風に見立てるのがいいんじゃないかなと。だ、これだと変動と固定っていうのがまだひっくり返らない。うん。え、ま、変動金利の方が安いという。うん。うん。という風になります。なるほど。そうか。千日さんはただ経験に保証なし常識もあるということなんですね。はい。あ、私のターンですか。はい。頑張りますよ。全日さんのターンなかったんですよ。はい。で、まずあの経験測っていうところでですね、ま、これまでここまで上がってこなかったよねっていうとこ結構言われるんですけれども、結構過去には高い時があったんですよね。うん。うん。例えば変動金利でいいくと 1992年なんかは8% を超えてたりとかそういったこともあったっていうことです。で、我々のね、これから限る住宅論って、ま、 35 年とかそのぐらいの期間っていうことになるんで、なのでここ数年の動きとかですね、 10 年の動きっていうところではちょっと測り知れない。うん。なんかあの動きというのがあり得るよねっていう風に考えてます。うん。うん。うん。例えばなんですよね。はい。あの、2016年とか2018 年あたりのところをですね、見ていただくと、その先ほど出てきたフラット 35 青いオレ線グラフとですね、あと変動金利ですね。うん。これの赤いオレ線グラフなんですけども、ほとんど一緒ですよね。うん。近いですね。近いですよね。結構この時にね、私あの、フラット 35お勧めしたんですよ。うん。ほとんど変わんないよと。で、ちょっと、え、変動金利が上がったら抜かれるようなことになるよっていうこと。実があります。え、あの時にフラット35は1.1% 台だった。あ、そうなんですか。で、当時のあの変動金利って 0.6%から0.7%ぐらい高い人だと 0.9%ぐらいうん。で、今あの相談来てるんですけども、いや、変動休 1.3% になっちゃったんですけど、どうしたらいいんですかねっていう話があるんですけど、この時にフラット35 選んでたらもう実はすでにひっくり返ってるよっていう事実があるっていうことですね。有子実行時の金利ですもんね。そう、有資実行時の金利っていうことになる。で、あとはですね、ま、ちょっとの定さ並みで実はもうひっくり返るっていう状況が今も続いていて、今ですね、 1.87%というのがフラット35 なんですけども、今子育てプラスと言ってですね、子育て世帯向けに当初の期間 1% 下げるっていうですね、面白い制度があるんですよね。うん。うん。うん。なので、え、それでいいくとですね、 0.87%で当初の5年間とかですね、 10 年間の間、え、住宅論を固定できるっていうのが実はリアルなんですよね。うん。なので今の時点でちょっとした定ですよね、あの、 1回か2 回ぐらい、え、リアがあるとですね、おそらくひっくり返ってしまう状況にはなってるかなっていうのが私のあの考え方ということになってます。で、ちょっと話にあったそのやさんの話ですよね。借りてきてするんですよ。んでこんなに安くできるのとですね、このフラッ 35 というのが住宅金融支援機構という、ま、国の、ま、いわゆる子会社的な位置付けにある金融期間になってて実質ね、損して住宅論提供してる状況にあるんですよ。ああ、これちょっと下に書いてますけども、え、1.34% とか12.02% って書いてますよね。これがですね、気候がお金を調達する時の金利なんですね。うん。あ、そう。そうなんですよ。去年 2024年8月時点は1.34 で変え達してきて我々には 1.84で貸したんですね。うん。だからまあ0.5 ぐらい儲かるよねっていう世界でやってで直近8月どうかって言うと2.02 で調達したやつをですね。 1.87で貸してるんすよ。あら。え、損してますよね。あ、そうそうね。そうなんです。これがですね、このフラット 35 の機構交裁のあの、ま、住宅金融支援機構のですね、裏技の状態になってるっていうことなんですけど。で、え、ま、一般的な住宅論に関しては断子が絶対入らなければならないんですが、これについては男子に入らないという選択肢もできるんですね。うん。断身っていうのはそもそも何なんですか? はい。あの、これですね、住宅を借りる方が入る生命保険っていうことになっていて、例えば亡くなった場合にですね、住宅ンが 0 円になって、ま、あの、一緒に住んでるですね、奥さんとか子供が、え、その家にそのままあの住宅なしで住み続けられるっていう保険なんですね。例えばあの年齢の若い人にとってはですね、男子に加入することによって上線になる金利よりも、ま、ベッドですね、自分で入る生命保険の方がかなり安いというか、半分ぐらいのコストで入れるので、そちらの方結構お勧めしてます。うん。断身不加入にした時の金料はどれくらいになりますか? えっとです、断コミ込みに対して、ま、 0.2から0.28%下がります。で、それに対して、ま、あの、生命保険の保険量率でいいとですね、大体 0.1%前後で入れる方が多いです。あの、生命保険で残りの論賄えますか? あ、そうです。あの、残りの論を賄える保険額でですね。あ、そのぐらい。あ、なるほど。確かにちょっと男子不加入だと心配だとか思ったりしたんですけど、その借金残って家手放さなきゃいけないと賄えるってことなんですね。はい。金額で入ったに割になるっていうことですね。ま、ちょっとこれについてはですね、ま、男子つけておきたいなっていう人とですね、ま、断身を外して自分でベッド生命保険入りたいなっていう人がいると思うんでですね、ま、ここはあのオプションがあるという風に思ってください。どっちでも、ま、そ、ま、どっちでもオッケーですね。ていうことですね。うん。それがこの2年以内上げ2 回で固定。そうですね。それでいいとあと 2年以内にですね、2 回ぐらい利上げがあると多分ひっくり替える。うん。え、政策権利でいくとね、そこで書いてる 1%っていう段階ですね。うん。うん。 1% ってのは、ま、今言われてる最低限、このここかなとこれ以上だろうねって言われてる状況です。うん。で、それでずっといくと、ま、フラットが得になる。で、もう 1 つね、変動が得になるパターンっていうのはやっぱあるんですよね。うん。それはやっぱり、え、9 年以上ですね、利上げが4 回以下っていうことですね。まだ、あの、ここはですね、結構難しいんですよね。どのぐらいのタイミングで上がってどれぐらい続くかっていうとこあの組み合わせでいくので、ま、割とティカルなあのポイントを上げると早い段階でちょっと上がってずっと行くとですね、フラットが得になって長い間そんなに回数上がんないよっていう状況になると変動が得になるっていうそこねやっぱり難しいなっていうか、ま、僕だったら固定にするかなぐらいのね、あの感じになってるかなっていうことですね。迷ってるんですね。みんなみんな迷うとこですね。さん、ここまでのお話とフラット 35どう見てますか? そうですね。あの、フラット35 につきましては、え、わゆるその収入が変動する方、ま、その、えっと、芸能人の方ですとか、その自営業の方、法人役の方っていうのは、え、収入変動リスクに対して金利変動リスクも取るっていうのはちょっとこうトーマッチかなと思います。そういう人向けにはこういうフラット [音楽] 35 っていうのは、え、いいローンかなと思いますと。なんで、ま、もちろん基本的に私は変動金利が有利という風に考えてますけども、ちょっとあまりこうリスクは取り、取り得ないというか、もしくは本当にもう生理的に取りたくないっていう方についてはこういう部フラット 35はいいかなと。あともう1 つ、えっと、先ほどちょっと千司さんからお話があった、その 1%子育て支援プラスでしたっけ? 子育てプラスプラスですね。はい。で、ここですけども、これってあの最大遊具っていうところで書かれているかなと思ってまして、これポイント性に確かねってますよ。そうです。ただでこのはい。 1%下がるって4 ポイント必要なんですけど、ま、普通にあの、今の新築住宅買うとですね、あの、 4 ポイント取れるようになってる感じですね。で、めっちゃいいやつを買うと 8ポイント取れて10年間1% 下がるっていうことなんで、結構ね、この子育てプラスの、あの、あの、ハードル低いんですよね。うん。なんでちょっと新築の場合とあと、ま、中古の場合とかっていうところも分かれてきますし、あと、ま、フラットの場合は中古ね。はい。中古もはい。あの、普通のあの、中古の中でもですね、例えばその管理組合がしっかりしてるよとかですね。うん。うん。あとはそういったその維持保全について結構おみつきがあるというところだと 4ポイント取れるうん。うん。とがありますよね。建物にもよるってこと。そう。ま、自分が何ポイント取れるかっていうところを踏まえた上で、ま、どれぐらいの金利さになるかっていうところをちゃんと計算した方がいいかなと。ま、これあの本当にもう取れたっていうところで最大限取れたっていうところでの比較なんでていうところ。ちょっとそこはあのしっかりと、ま、各自計算した方がいいかなっていうところはちょっと 1つうん。わかりました。そして塩沢さんの方がいいしか金利上昇の備えとして投資をということですね。うん。そうですね。ま、基本的にはですね、ま、やはりこうとはいえ緩やかに金利が上がっていくという時代なので、ま、それに対する備えっていうのはやっぱり必要になるかなと。そうした時にやはりこう何が重要かというと、ま、資産運用っていうところがやっぱりこう大事かなと思うんですよね。で、そうした時にやはり今インフレっていうところで株価がこう上がってきてます。で、それを、え、今持っているそのキャッシュですとか、あと固定と変動の金利さ分の支払いっていうところをですね、ま、積み立て、長期分散積み立て投資をしていく、え、こういったところがですね、 1 つ、ま、あの、今後の備えとしては、ま、重要になってくるだろうというのでこの 3つ目、え、上げさせていただいてます。うん。塩澤さんのイメージだと、あの、不動産以外の資産のうち何%セぐらいを投資に回すイメージですか? いや、もう私は基本的に、えっと、必要な生活費、ま、大体半年間から 1 年ぐらいですかね以外は基本的に運用に回した方がいいと思うんですよ。もう、もう実際私もそれ、それぐらい言ってます。 9割以上もう運用の方に回してますよ。へえ。ゆえに今日経平均2 上がってるじゃないですか。いや、もうすごい嬉しいですよね。そうですか。自慢じゃないですけど。でもこういうことなんですよ。うまですね。そうです。だからインフレのやり方ってこういうことなんですよ。だから金利がいやもちろん [笑い] 0.25%上がる、0.5% 上がるとかってちょっと怖いなと思いますけども金利って基本的に経済に対温系だと思ってますんで上がってるってま、まさに今の状況ですけどもそれって日本経済がより良くなってきてるんでそれって株価株価も上がりやすいですよねと。で、賃金も上がりやすいですよ。ま、賃金上がってきてるじゃないですか。サラリーマンの方。だからそういった意味で言うと、ま、ま、もちろんそのリスクを、え、過視する必要はないと思うんですけど。も必要以上に、え、ま、不安があってしまうというかになる必要っていうのも、ま、ないんじゃないかなというとこですね。うん。いやいや、金利がもう経済のね、体温系です。かっこいいすよ。シレットはやっぱそれパワーやっぱ出してきますから。いや、これね、セさんがいや、もう鉄壁引でフラットだって言うんで。いや、ちょっとなん、フラットはね、かなり強いね。切リ札ですけど。いや、分からないんだから。フラットって言われるとそれ以上何もね。やっぱいいワが出たんでやっぱ確かにそうましたよね。いや、ここで一点いすか? くさ、じゃあ私もちゃんと持ってますよ。で、これですよね。さん、え、固定の、あ、固定の保険 vs変動にずれないことさんの反撃です。はい。やっていきます。はい。あの、今後どうなるかっていうとこですね。先ほどちょっとすごいあの流な感じで言われてたんでですね。こう、あ、そうなんだって思ってしまいがちしまそうになったんですけども、いわゆるその未来予想図ってやつなんですよ。はい。はい。ドイカもありますよね。その未来予想ありますよ。思った通りに叶えられみたいに言いましたけど、あんまり分かなかったからやばいみたい。え、それオリジナルじゃない? オリジナルじゃないですか? そうでもま、いや、全然分かりました。未来予想。そうです。思った通りにこう叶えられていくんだろうなっていう風に思うわけなんですが、そうとも限らないということはあるわけですよね。まあ、まあ、そうですよね。それはうん。確かにでやはりですね、この今の時点でこのシナリオが 1 番信じられるなっていうものがあるんですけれども、ただそれは来年になるとわりしていくっていう上書き上書きされていくっていうものになっていてで、その都度そのシナリオに沿ってですね、最適な行動を取れるのがおそらく塩沢さんなんですよね。めっちゃ頭いいから。はい。はい。はい。うん。ただそれ全員ができんのっていう話でしょうか。うん。そう。確かにこうちょっと金利が上がるとドキドキしちゃうなっていう方もいるかもしれないですね。本当にその時に間違えないとかですね。そういったところちょっと不安が不安がちょっと先に来てる人に関してはま、どっちかっていうと固定の方がお勧めしやすいかなで今だったらそんなに差もないし、あの先ほどねあの金引き制度使えばそんなに毎月の偏返済負担像はないってことがあるんですよね。はい。うん。そうか。ただこう住宅ンで言うと変動の方が 8 割くらいっていうニュースとか見たことあるんですよね、私。そう、そう、そう、それ、それ、それ、それ本当そうなんですよ。でも結果変動選んでる人が 8割今っていうと、それなんですか? おそらく知らないんじゃないですかね。うん。か、まあ、固定よりもやっぱり金利が低い。そう、そう、そう。やっぱり見た感じ 1.87と、ま、あの、 0.8 ぐらい引くらくれると、あ、固定安い。固定じゃ変度が安いよねって思うんでしょうね。でもやっぱりあのコスプラスってやっぱり役所のちょっと硬い制度っていうところもあってとっつきにくい教えてくれないとなかなかそこは分かんないっていうところはあるのかなって思います。うん。これまでこう日本ってずっと長らくこう金利がない世界みたいに言われてたのでその感じでいいとま確かに変動だったと思うんですけど今ちょっと状況が違うから余計難しいですよね。そうそうですね。ちょうどですよね。これからどうも金利がついてきそうだなっていう境い目にある。で、私の方としてはそのってどうしてもですね、過去の定度引きずるんですよね。あ、そう。どうしてもはい。なので固定金利っていうのがまだあの当然ねがきてはいるんだけどもその過去のゼロ金自体を引きずった水準っていうのを維持してる瞬間なので、ここ狙い目なのかなっていう風には思ってるっていうことです。あ、清さんはどう見てますか?やっぱ返桃の方が多いじゃないですか、実際は。そうですね。ま、あの、色々な、ま、ご判断があるんだと思うんですよね。で、もちろん別にフラット 35を否定することはなくて、あれすごくいい商品だと思うんですよ。で、ただ、ま、商品設計上、例えばフラット 35あれ8000万まででしたっけ? そうですね。8000万。あとね、頭金が 1割。これ大事なポイントですよね。うん。うん。結構ね、頭金1 割色って言われるといや、持ってね。そっか。そういうこと。だから例えば東京ですとターマンだともう平気で 2億円近い。一応5000万とかなるの。あとさ、8000 万までなんでなかなかちょっと借りづらいとかあったりもするので、ま、ちょっと消費設計でフィットしなかった。あ、そう。一応ある。そう。だからやっぱこれ屋さんサイズじゃなかったかもしれない。そうすませ。いや、そうよ。それ聞いてそうなんだって忘れました。ま、あの銀行ですと基本変動金利ですけども、ま、そういったところで言いますと 5億とか6 億とかあの借り入れるような銀行もあったりしますので、ま、そこら辺こう非常にこうフリキシブルなところあるかなと。うん。ということでお2 人の論点全てお聞きしました。でもせっかくなら最後にお2 人にプレゼンタイムをいただきましょうか。まずでは先日さんからお願いします。はい。ありがとうございます。ま、あの変動金利を取りつつ投資っていうのはですね、ま、 1つのあの方法ではあるかなと思います。ただ変動金利を選ばないと投資できないのっていう問題もあってですね、別に固定金利を選びつつ、え、投資をやってですね、で、え、インフレ時代にですね、ちゃんとこう資産を伸ばしつつで、一方で、ま、毎月のあの、いわゆる固定的な支出に関しては、え、ま、保険を買うと、え、いう方法もできるっていうことはありますね。 [音楽] で、あともう1 つはその投資に関してということなんですが、やはり今上がってきてる反面ですね、ま、もちろん下がる時っていうのは当然あるわけですよね。で、多くのあの資産の部分をですね、え、投資に回してる場合はですね、それは、ま、目りをするという瞬間がやってきます。これは一性のことだから、今むしろね、今投資で、あの価格が下がってるってことは上がった時に勝てるんだと思ってですね、ずっとやり続けれる人かそうでないかって。で、逆にやっちゃいけないに。に買っちゃだめなんですよね。ね、確かに。むしろその傷を広げてしまうっていうことになるんで、そこのね、やっぱりその上級者の、え、投資手法というものをですね、ま、自分も取れるのかっていうところが判断のポイントなのかなっていう風に思いました。うん。分かりました。では、塩澤さんお願いします。そうですね、ま、先ほど千さんの、ま、今後、え、株価も上がったり、もしくは下がったりっていうことおっしゃってたかなと思うんですけども、ま、金利も同じじゃないかなと思うんですよね。まあ、今上がり、ま、もうちょっと上がるんじゃないかって言われてますけども。 2007年の時かな。あの時もですね、え、日銀が0金利解除して0.5%まで上げたんですよ。で、え、住宅ロー借りてる人もですね、変動から固定っていう動きも1 番あったんですけども、その後何が起きたかっていうと、もうみんな予想もしなかったリーマンショックがあってですね、え、利下げってのがあったんですよね。なので、ま、もちろんその金利上昇の備えても大事ですけども、ま、ずっと上がり続けるるっていう未来もちょっとやっぱそれは違うんじゃないかなと思うんですよ。ま、上がっ金利も上がったり下がったりするだろうとした。に、ま、今、え、足元ですね、え、変動と、変動と固定の金利差っていうのが大きいくて、ま、そんだけ変動のね、毎月の返済額も安くて済むというところがあるのであれば、ま、その変動金利っていうところを考えるというのも、ま、 1 つ、ま、選択肢じゃないかなというところで、はい。させていただきます。うん。わかりました。小さん、気持ちは固まりましたか? はい、固まりました。わかりました。では判定お願いします。固定金利変動金利。どちらを選ぶべきか小みさんの心に刺さったのはどっちでしょうか? はい。しさ。おお。くそ。マジかよ。マジかよ。負けた。そのいや、1 番最初はやっぱ固定だと思ってたんですけれども、もう確実に固定ずっと思ってたんですけども、やっぱその滑らかなトークとかでやっぱ僕もやっぱちょ心動かされて、あとはもうちゃんとまあまあ芸人としてもやっぱずっと頑張っていけば別にこっち安心だっていうことで、あとは、え、小澤さんとズブズブの関係になってね、そう、レクチャーね、していただければやっぱね、い、私確かに大阪ですけど [笑い] いやいや、ま、ま、その東京じゃないからとはい。ど関係ない。いや、それはいやいや、連絡先でいいんですか?高でいいんで。大阪ですけどって。あ、そうなんですか。いやいやいや、僕の見解的にはまあそうだなっていう感じで、あとはもうパワーアワードもね、出たのでっていうことで心動かされたのは正澤さんの方でした。まあまあ、ま、その斧のね、それぞれのね、考えがあると思うんですけど、そう。ライフスタイルもありますからね。いただければと思います。そうです。うん。割れましたね。今回も割れなかったらね。年収に対して何倍るか年収倍率って言うと、ま、大体 [音楽] 5倍から7 倍ぐらいっていうところなんですよ。年収 300前の方が7倍、2100 万借りたとするじゃないですか。手残りが 11万。はい。ああ、厳しい。だからこっからその食品だなんだってところを年するわけなんですよ。今買えって言うけどこのルールで買える物件ってどういう物件になるのだ。 [音楽] そうする時に私実はそうなんですけどもペアローン点が出来上がりました。ここでこのペアローンは鎖だよとんですか? あのペアローンというのはですね、ま、基本的に連帯保障をお互いにするという形になるんですね。離婚って大変だよ。まとまらない限りはですね、ずっと住宅ンの債務が好きなと打ってですね。 [音楽] はい。健康も心配だと思うんですけど、この 3 つ目行きましょうか。健康リスク。私はもう男子がマストめちゃくちゃお得。1番おすすめは49 歳。ガ身って50になると入れない。そう。44これいらなかった。 [音楽] お [音楽]

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後編：9/11(木)20時公開予定

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＜目次＞
00:00　ダイジェスト
01:04　住宅ローンの専門家が徹底討論！塩澤崇VS千日太郎
05:25　変動金利VS固定金利どちらを選ぶべき？
09:32　変動派：今後も金利は大きく上がらない
12:21　変動派：日銀は４年間で1.5%まで利上げ
15:20　固定派：変動金利で損した事例を紹介
18:04　固定派：イチオシはフラット35
20:53　固定派：2年以内2回の利上げで固定がお得に
23:50　変動派：変動で借りて、浮いた資金を投資に回せ
26:02　固定派：変動はリスクをとりすぎ、固定金利は保険
30:02　討論の勝者は…？
33:41　次回予告

サムネイル
写真：iStock

＜出演者＞
柴田阿弥｜MC
三四郎小宮浩信｜実家が大家さん
塩澤崇｜住宅ローンアナリスト
https://www.youtube.com/@mogecheck-shiozawa
千日太郎｜公認会計士
https://www.youtube.com/@sennichi

＜関連動画＞
▼「不動産SkillSet」不動産Gメン滝島
前編：https://youtu.be/27ibY9lnOLk
後編：https://youtu.be/HtTGnRpkaJc

▼「不動産SkillSet」相続
前編：https://youtu.be/Nq7JxZUzxxs
後編：https://youtu.be/q0TpT2scikM

▼「不動産SkillSet」持ち家vs賃貸沖有人
前編：https://youtu.be/SD2M14tiaRs
後編：https://youtu.be/j5t6cds8nSQ

▼「不動産SkillSet」間取り
前編：https://youtu.be/oBuddaBKorU
後編：https://youtu.be/lwUhe2uZIjY

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