【完全保存版・宅建試験】宅建業法（35条書面・37条書面）全50問を解説付きで一気にマスター！【重要事項説明書・契約書・プロ講師が読む一問一答・聞き流し】
[音楽] 南関四角の最短ルートはアがルート。 皆さん、こんにちは。アがルートアカデミーの杉田ナです。今日は宅建試験の中でも 1 番重要な科目である卓建業法。その中でも特に重要な 35条書面と37条書面。この2 つについて徹底的に1 問一等で出していきますのでよろしくお願いします。 [音楽] で、第1問地建物取引業者が行う重要事項 の説明に関して、重要事項説明書に記する 宅地建物取引士は1000人の宅地建物 取引士でなければならないが、実際に重要 事項の説明を行うものは1000人の宅地 建物取引士でなくても良い。答えはバツ ですね。重要事項説明書に記する宅建士 っていうのは、あの、1000人の宅地 建物取士である必要はないですよね。なお 重要事項の説明を行うものは仙人の宅地 建物取引でなくてもいいという後半の記述 は正しいです。で、ポイントなんです けれども宅地建物と歴史の独占業務である この35条面と37条面それぞれの期名や あとは35条面の説明ですね。これらに ついて千人性というのは全く求められて ないんです。宅地建物取引士でさえあれば いいということなんですね。で、これに 関しては、あの、皆さん週末宅建士って いう仕事があるのご存知ですか?平日に 会社員をやってて、で、土日だけ宅建士と して重説を読むっていうようなお仕事が あるんですよ。ま、その仕事自体が、あの 、お客様にとっていいかどうかってのは ちょっと、ま、あるんですけども、ただ そんなことができるぐらいとにかく宅建士 でさえあればこの独占業務できるという ことですね。はい。ここは抑えておき ましょう。続いて第2問です。宅地建物 取引業者が行う重要事項説明に関して、 宅地建物取引業者である売主は他の宅地 建物取引業者に売介を依頼して宅地の売買 契約を締結する場合、重要事項説明の義務 を追わない。答えはバです。そうですね、 1つの取引においてその中で複数の宅建 業者が出てくる場合ってありますよね。で 、この問題では売り主が宅建業者で、え、 買主は売介とかで宅建業者を連れてくると いうことで2社出てくるわけですね。そう いった場合に誰が重要事項説明をする必要 があるのかというと、それはもう両方、 両方です。両方の業者に重要事項説明を する義務、それから宅建士に決めをさせる 義務っていうのがあります。自分が例えば その宅建物取引自らが貸主となる時、 もしくは宅建業者が買主また仮主となる時 っていうのは、え、それはいらないんです ね。ちなみにこの両者2社出てくる時に それぞれに義務があるとはいえ両方から 同じ説明を受けなきゃいけないっていう わけじゃないですね。同じ説明を2回聞か なきゃいけないってわけじゃないのでここ も抑えておきましょう。実際の説明は どちらかがやればいいということです。 続いて3問目です。宅地建物取引が宅地 及び建物の売買の媒介を行う場合における 重要事項の説明及び重要事項説明書の交付 に関して宅地建物取引業者は買主が宅地 建物取引業者であっても重要事項説明書を 交付しなければならない。答えは丸です。 そうですね。その通りです。え、宅建業者 っていうのは買主が宅建物取引業者である 場合重要事項の説明っていうのは省略でき ます。説明は省略できると。ただ、重要 事項説明書自体の交付、その書面の交付と いうのは省略することができないわけです ね。続いて第4問。宅地建物取引業者が 宅地建物取引ではない個人から売介業者の 仲回なしに土地付き建物を購入する場合、 買主である宅地建物取引業者は重要事項 説明書を作成しなくても宅地建物取引違反 とはならない。答えは丸ですね。はい。 そうです。あの、これは個人の物件を業者 が買い取るっていうようなパターンを 思い浮かべてください。14事項の説明 っていうのは託者手元取引の相手方に対し てその相手方が取得または借り用として いるその宅地また建物に関して行うもの ですからこの問題のように、え、買主の側 である託地建物取引から売主に対して重要 事項の説明っていうのを行う必要はない わけですね。で、これは、ま、あの、一般 的な個人感の売買であっても、宅地建物取 業者が仲回する時に売主に需要事項説明 ってのはしないですよね。しなくてもいい ので、そういったところも思い浮かべてみ てください。はい。こっから重要事項説明 の中ですごく悩ましいところ、売買の時に はこれを説明するのか、賃貸の時は区分 建物の時には説明するのかしないのかって いうやこしいところありますよね。こう いったところを中心に出題をしていきます 。第5問です。宅地建物取引業者が建物の 貸借の媒介を行う場合にする重要事項の 説明では当該建物が住宅の品質確保の促進 等に関する法律第5条第1項に規定する 住宅性能評価を受けた新築住宅である時は その旨を説明しなければならない。これは 答えはバツですね。はい。これはね建物の 貸借の場合の話ですね。の貸借の場合には 住宅の品質確保の促進等に関する法律第5 条第1項に規定するこの住宅性能評価を 受けた新築住宅であっていうことは、え、 説明しなくていいんです。これが必要なの は売買の時です。そもそもこの、え、住宅 性能評価っていうのは、ま、耐震性だとか 、あとは火災時の安全性、それから劣化 対策投 の十分野に関する品質を評価したものなん ですけども、これは安心して住宅を変える ようにしましょうと、そういうためにでき た制度なんですね。だから売買の時だけ 必要。貸借の時はいらないですよという ところです。では第6問です。宅地建物 取引業者が宅地の売買の媒介を行う場合に する重要事項の説明では登記された抵当権 について引き渡しまでに抹消される場合は 説明しなくても良い。答えはバツですね。 宅知地化建物かまたは売買か代謝かって いうのは問わずにあの登記された権利の 種類及び内容を並びに当期名義人または 当規模の表題部に記録された所有者の名前 使名っていうのは需要事項として説明し なければならないんですね。抵当権なんか は例えば引き渡しまでに抹勝しますよって いうことが約束されてたとしてもそれは今 の時点で、え、ちゃんと抵当権として持っ てるのであれば説明しなければならない です。契約を結びにあたって今どうなっ てるかっていうのを知っておく必要がある ので、そのことはきちんと説明しなければ いけないということですね。続いて第7問 です。宅地建物取引業者が行う重要事項の 説明に関して、建物の売買の媒介だけで なく、建物の貸借の媒介を行う場合におい ても損害賠償額の予定または医薬金に 関する事項について説明しなければなら ない。答えは丸ですね。はい。そうです。 建物の売買の売買だけでなくて、建物の 対借の媒介を行う場合においてもこの損害 賠償の額、その予定または医薬金に関する 事項というのは説明しなければならない です。これはイメージしていただきたいん ですけど、アパート契約なんかですね、 建物の貸借の場合ですね、アパートを 借りる時に賃貸の契約をしたのにですよ。 契約をしたのにその入居をしようとする人 が住み始める前にやっぱり契約やめます。 他の部屋にしちゃいますっていう風な ことって実際あるんですよ。そうなると 大家さんっていうのはその人が契約して から住み始めるまでの期間っていうのは 部屋を他の誰にも貸さずに開けておか なきゃいけないっていう損失が発生する わけです。だからこういった時は必ず金の こととか損害賠償のことていうのを決めて おかなきゃいけない。だから建物の売買 だけじゃなく貸借の場合でも必要なんだよ という風に、え、イメージしてみて ください。はい。では第8問です。宅地 建物取引が貸借の媒介を行う場合にする 重要事項の説明では指金その他いかなる 名義を持って受されるかを問わず契約終了 時において生産することとされている金銭 の生産に関する事項を説明しなければなら ない。答えは丸ですね。はい。宅は建物の 代謝化を行う場合において宅建物取引者は 指金その他いかなる名義を持って重視さ れるかを問わず契約終了時において生産 することとされている金銭の生産に関する 事項を重要事項として説明しなければなら ないわけですけれども。そうですね。これ は指金の他には例えばあの保証金とかあと は最近だとルームクリーニング費用なんて いうのを取り返す時ってのがあると思うん ですね。契約終了時に、え、どうやって 生産するのかで、それが帰ってくるのか、 ま、帰ってこないのかと、そういった ことっていうのは、あの、やっぱり契約に おいて非常に大事なことなので、こういっ たことは貸借で、え、きちんと説明し なければいけないですよということですね 。これは、あの、売買はこっちは関係ない ということになります。それでは第9問 です。着地建物取引が建物の貸借の媒介を 行う場合にする重要事項の説明では台所 浴室便所その他の当該建物の設備の整備の 状況について説明しなければならない。 はい。これは丸ですね。そうです。あの 建物の貸借の媒介の時には台所浴室便状 その他の当該建物の設備の整備の状況に ついてこれは重要事項説明として説明し なければいけないということですね。で、 これは貸借だけの規定です。売買は関係 ないということです。で、売買っていうの は基本的に購入後にリフォームをするって いうことが考えられるので、トイレとかお 風呂とかがすぐ使える状態じゃなかったと してもリフォームして新しいものをつけ るってことはできるので、え、売買に関し てはこの台所や浴室、便所っていうのが どうなっているかっていうのは重要な事項 ではないという風にされてるんです。ただ 貸借はもちろんやっぱり借りてすぐかどう か、その設備が使えるかどうかっていうの はすごく大事なので、ここはきちんと重要 事項で説明しましょうということですね。 はい。それでは第10問。宅地建物取引法 第35条に規定する重要事項の説明に関し て、地域における歴史的風値の維持及び 向上に関する法律第12条第1項により 指定された歴史的風地形成建造物である 建物の売買の媒介を行う場合、その増築を する時は市町村長への届け出が必要である 旨を説明しなければならない。答えは丸 です。歴史的風地形成建造物である建物の 売買の媒介を行う場合というのはその増築 をする時市町村長への届け出手が必要で ある旨を重要事項として説明しなければ ならないとされているんです。こういう 聞き馴染みのない法律が時々出てくるん ですよね。聞き馴染みのあるような農地法 とか都市計画法とかそういうのじゃない ものでこれっていうのが出てきた時はもう ねとにかく最大限想像力を発揮して ください。いわゆる法令上の制限なんです けれども、これってのはあの、だから 先ほどの農置法とか建築基準法とか以外に 60以上法律が実はあるんですね。で、 これ全部覚えるってのはもう不可能なので 、聞き馴染みのない法律がポンと出てきた 時はとにかく想像するんですね。で、 立替えや増築に制限がある場合、もし そんな制限があるんだったらそれ知って たら買わないよっていうようなことが 思い浮かべば、それは売買な時には きちんと説明しなきゃいけないことだって いうのが分かってくると思うんです。で、 これが逆に生命身体とかね、あとは財産に 関して影響を及ぼしそうなことなんであれ ば売買だけじゃなくて貸借についても必要 だよねっていう風にこうイメージ想像を 膨らませて、え、解いても欲しいなと思い ます。では第11問ですね。宅地建物取引 が宅地の貸借の媒介を行う場合にする重要 事項の説明において当該宅地が都市計画法 の第1種居専用地域内にあり築基準法第 56条第1項第1号に基づく道路車線制限 がある時にその概要を説明しなかったこと は宅地建物取引の規定に違反する。これは 丸ですね。はい。そうです。土地計画法等 による制限の説明ってのは必要です。で、 宅地の貸借の媒介の場合ですけれども、 宅地建物取業者は当該宅地が都市計画法の 第1種低掃住居地域内にあって建築基準法 に基づく道路車線制限がある時は重要事項 の説明としてその概要を説明しなければ ならないんですが、宅地の貸借です。宅地 を借りて、つまり土地を借りてその上に 建物を立てるということなんで、その建物 を建てるのは自分なんですよ。借りた人が 立てる。だからその宅地にかかっている どんな建物が立てられるかという制限に 関してはやっぱりそれは説明しておかない と思ってたよりも小さい建物しか立てられ ないじゃないかっていう風になってしまう のでそこはもう宅地の釈できちんと説明し なければならないものだという風に 結びつけて、え、考えていただければと 思います。では12問目です。落地建物 取引が建物の貸借の媒介を行う場合にする 重要事項の説明に関して都市計画法第29 条第1項の規定に基づく制限は説明し なければならない事項として掲げられて いる。これは答えはバツですね。建物の 貸借の媒介の場合はこの都市計画法29条 1項の規定に基づく制限の概要というのは 需要事項として説明する必要はないです。 じゃそもそもこの都市計画法29条1個 って何のことなのっていうことなんですが これはね開発許可のことですよ。だから アパートを借りる人にとってはこれはまあ どうでもいいよねっていう内容なので建物 の貸借の時は必要ありませんということ です。では13問目です。宅地建物取引 業者が区分収容建物の貸借の媒介を行う 場合にする重要事項の説明では一等の建物 の維持修繕の実施状況が記録されている時 はその内容を説明しなければならない。 答えはバツですね。はい。区分建物の貸借 の媒介を行う場合にこの1等の建物の維持 修繕の実施状況っていうのはこれは説明 不要です。これが必要なのは売買の時だけ です。区文章建物の時っていうのは実は 追加で説明しなきゃいけないことっていう のがここのあります。貸借の時に説明し なきゃいけないっていうのはこののうちの たった2つだけなんです。なのでこの2つ 、え、何かって言うと占油部分の用途に 関する制限のことですね。あの、ペットは 買っちゃだめとか、楽器引いちゃだめと かっていうその制限に関することとあとは マンションの管理会社のこと、この2つ だけが貸借で必要なので、そこをしっかり 覚えておいてください。はい、では第14 問目。宅地建物取引業者が行う重要事項の 説明に関して昭和55年に新築の工事に 着手し完成した建物において売買か貸借か を問わずその媒介を行う場合は当該建物が 地方公共団体による耐震診断を受けたもの である時はその内容を説明しなければなら ない。答えは丸です。はい。この当該建物 っていうのはいわゆる旧心と言われる建物 ですね。え、この昭和56年6月1日以降 に新築の工事に着手したものっていうのは 除きますよ。つまり新しいものは覗いて それ以前の旧退心と言われる建物について は、え、そうなんですが地方公共団体等の 対震診断を受けたものである時売買かを 問わず宅地建物取引業者はこの内容という のを重要事項として説明しなければいけ ませんよということです。で、これはもう あの命にかかることですよね。耐震診断 っていう関係は。なのでこれは貸借であっ ても売買であってもどっちでも必要ですよ ということです。はい、15問目です。 宅地建物取引業者が建物の売買または貸借 の媒介を行う場合にする重要事項の説明で は当該建物が津波防災地域づりに関する 法律第53条第1項により指定された津波 災害警戒区域内にある時はその旨を売買の 場合は説明しなければならないが貸借の 場合は説明しなくても良い。答えはバツ ですね。はい。建物の売買、または貸借を 行う場合というのは当該建物が津波防災 地域作りに関する法律の規定により指定さ れた津波災害警戒区域内にある時はその胸 を売買の場合も体借の場合も説明しなけれ ばならないということです。で、これは まあ1つ前の問題と同じで命の危険に 関わるような、え、情報というのは きちんと貸借でも売買でも説明しましょう ね。ということで、これはお分かり いただけたと思います。はい。では第16 問。宅建物取引業者が建物の貸借の媒介を 行う場合にする重要事項の説明では当該 建物が既の建物である場合石渡の調査結果 の記録がない時は石渡の調査を自ら実施し その結果について説明しなければならない 。はい。答えはバツですね。建物の売買 代謝問わず、この当該建物が基礎の建物で ある時っていうのは石の使用のうの調査の 結果が記録されている時はその内容を重要 事項の説明として行う必要がある。だけど 記録がない時っていうのは当該調査を宅地 建物立が自らするっていうその実施するっ ていうことは必要ないんですね。これは ポイントとしてあのあくまで石の使用のう の説明じゃないよってことです。え、使用 のうの調査の結果の記録、それがあるか ないかっていうことについて説明するんで 、記録がなければないってことを説明すれ ばいいだけなんですね。はい、では第17 問。宅地建物取引が建物の貸借の媒介を 行う場合にする重要事項の説明では当該 建物が建物の区分所有等に関する法律第2 条第1項に規定する区分所有権の目的で あるものであって道場第3項に規定する 占有部分の用途その他の利用の制限に 関する規約の定めがある時はその内容を 説明しなければならない。はい。答えは丸 です。これはちょっと長い言い回しでした けど、要は区分建物ね、文場マンションの 話でした。建物の貸借の場合、当該建物が 区分所有権の目的であるものであって、 占油部分の用途その他の利用の制限に 関する規約の定めがある時はその内容を 説明しなければならないとなってるんです けども、さっきの問題でもありましたけど 、区分主の追加事項のうちの2つありまし たよね。占油部分の用途に関する制限と いうのがこれに当たるので、この場合規約 の定めがある時は貸借、建物の貸借の場合 であっても説明しなければならないという ことです。18問宅地建物取引業者が既損 の建物の売買の売換屋を行う場合にする 重要事項の説明に関して当該建物の建築 確認済み症がなくなっている時はその胸を 説明すれば良い。はい。答えは丸です。 そうです。あの基礎の建物の売買の売買を 行う場合というのは当該建物の確認済み症 がなくなってる時というのはその胸を重要 事項として説明すれば良いということです ね。あのないよってことを言えばいいと。 で、このポイントは、ま、設計図書とか あとは点検記録、その他の建物の建築及び 維持保全の状況に関する書類については 保存の状況、つまり書類が、ま、あるか ないのかそのことを説明すればいいという ことです。その中身についての説明っての はいらないよっていうことなんですね。で 、ここにいる書類ってのは、ま、他にも 例えば、あの、いわゆる検査済み書、それ から建設、設住宅性能評価書、あとは耐震 診断の結果の報告書、建物状況調査の結果 についての報告書といったものがあるわけ なんですね。で、ただし建物状況調査や あとは旧体物件の耐震診断のその結果って いうのは実施していれば結果の概要も説明 しなければいけないという規定もありまし た。だから、あの、問題で聞かれてる ところが書類のありなしなのか、それとも 診断の結果の概要を説明する問題なの かっていうところは細かくしっかり確認を してチェックしてください。では、19問 目です。建物の管理が管理会社に委託され ている建物の貸借の媒介を宅建物取引者が する場合に行う重要事項の説明では当該 建物が区分建物であるか否かに関わらず その管理会社の称号及びその主る事務所の 所材値について仮主に説明しなければなら ない。答えは丸ですね。そうです。あの、 建物の貸借においてその当該建物の管理が 委託されている時っていうのはその建物が 区分しる建物であるか否かに関わらずその 委託を受けているものの使命ね及び住所 っていうのを仮主に説明しなければなり ませんよということです。つまり区分建物 であれば文場マンションの時はその マンションの管理会社っていうのがいます よね。それがどこかを説明すると マンションじゃない区分建物じゃない場合 っていうのは、ま、例えばアパート契約と かですね。アパートの時なんかはその大家 さんが自分で管理して るっていうことであれば説明はいらないん ですけれどもその大家さんが自分じゃなく て建物の管理を不動産業者に委託をして るっていうことはありますから、そういっ た時はその管理会社どこになるかっていう のを説明する必要があるということです。 はい。では第20問です。宅地建物取引 業者が区分建物の売買の媒介を行う場合に する重要事項の説明では区分収建物の共容 部分に関する規約の定めがある時はその 内容を説明しなければならないが区分建物 の貸借の媒介を行う場合は説明しなくても 良い。はい。答えは丸です。区分集用建物 の共用部分に関する規約の定めがある場合 は売買の売買を行う時は説明しなければ ならないんですね。ただこれは貸借の媒介 を行う時には説明がいりません。なんで かって言うとなんですけど、これは ポイントなんですが、共用部分の規約の 定めが何かなんですね。で、これは区分 建物のうちどこが共容部分になっているか 、それからあとはその共用部分についての 共有持ち分については何なのかどのぐらい なのかっていうことが規約にして定めが あるんです。だからその定めがある時は 当然売買な時は説明するんですが、共有 持ち分がどうかっていうのは対の時はいら ないですよね。っていう話なんです。これ ちょっと勘違いしそうなのが共養部分の 規約の定めというのが例えばその周回質 みたいなところ周回質みたいなところの 使い方の定めじゃないかなって勘違いし ちゃうと貸借でも必要だって思ってしまう んですけどそうじゃないんですよという こと。共容部分の規約の定めというのは どこが共容部分なのか、規約共有部分が どこになるのかっていうこと。それから 共有持ち分がどのぐらいなのかというもう 完全に売買に関わることなので、え、そこ をしっかり抑えてください。では第21問 。宅地建物取引Aが自ら売として宅地建物 取引業者ではない買主Bに対し建物の売却 を行う場合における重要事項の説明に関し てAはBに対し売買の対象となる建物の 引き渡しの時期について説明しなければ ならない。答えはバツです。どこが違うか 大丈夫ですか?これは売買の対象となる 建物の引き渡しの時期っていうのは35条 じゃなくて37条面に記載すべきことでし たね。はい。なので、こういう37条面に 引っかけてくるような問題ってのも結構出 ますので、ここは気をつけてください。で は、第22問です。宅地建物取引業者が 建物の売買の媒介を行う場合にする重要 事項の説明において、天才その他不可効力 による損害の負担に関する定めがある時は その内容について説明しなければならない 。これははい。バツです。同じですね。 この危険負担っていうのは危険負担のこと については重要事項説明じゃなくって37 条面の話です。天才その他不可効力による 損害の危険の定め、負担の定めというのは 37条面の任意的記載事項とされている ものでしたよね。はい。続いて23問目 です。宅地建物取引が宅地の貸借の媒介を 行う場合にする重要事項の説明に関して 指金その他いかなる明義を持ってされるか を問わず契約終了時において生産すること とされている金銭の生産に関する事項は 説明しなければならない。はい、答えは丸 です。さっきもちょっと出てきましたよね 。各地の貸借の媒介の場合指金その他 いかなる名義を持ってされるかを問わず 契約収容時において生産することとされて いる金銭の生産に関する事項を需要事項 説明として、え、説明する必要があります よということですね。さっきは、ま、建物 の貸借、つまりアパート契約とかの話です ね、で出てきたんですけれども、貸借って のは基本的に、ま、建物であっても宅地で あっても契約終了というのがもう何年も先 、場合によっては何十年も先ってなるわけ ですから、そん時に契約終了時にどういう 生産をするのかというのはやっぱり最初に 決めておかなきゃいけないと、説明を受け ておかなきゃいけないから、え、ここで 説明をするということになってます。はい 。では24問目です。宅地建物取引が既存 住宅の貸借の媒介を行う場合にする重要 事項の説明では建物の建築及び維持保全の 状況に関する所類の保存状況について説明 しなければならない。はい。答えはバツ ですね。え、建物の貸借の場合においては この当該建物が既存の建物である時計図書 点検記録その他の建物の建築及び維持保全 の状況に関する書類の保存の状況について はこれは説明する必要はないんですね。 さっき書類の保存について出てきたと思う んですけども、ここに出てくる、ま、設計 図書とか点検記録っていうのは、ま、 アパート借りる人にとってはどうでもいい 話ですよね。これはだから売買の時だけと いうことで、え、よろしいでしょうか? はい。はい。では25問目。宅地建物取引 業者間の取引で宅地の交換において交換 契約に先立って交換金の一部として 30万円の預かり金の呪がある場合、その 預かり金を受量しようとするものは保全 措置を講るかどうか及びその措置を講る 場合はその概要を重要事項説明書に記載し なければならない。答えはバツです。 えっとね、ちょっと交換作金といったよう なひねった出し方してきてますけど、大事 なのはそこじゃないですね。え、預かり金 の額が30万円だったっていうところが ポイントです。支払い金、また預かり金を 受量する場合っていうのは保全措置を講る かどうか及びその措置を講じる場合におけ るその措置の概要を重要事項説明書に記載 しなければならないんですけれども、受量 する額が50万円未満の場合はその説明を する必要がないということなんですね。 ポイントとして支払い金または預かり金と は高差金の他に大金借賃金権利金指金その 他いかなる名義を持って事術されるかを 問わず宅地建物取引が受する金銭のことで 次のものを除きますよと。で、1つ目に今 お伝えした50万円未満のもの。それから あとは保全措置がれている手付金とあと 売主または交換の当事者であるえ宅の取引 業者が当期以後に受量するもの。あとは 報酬という風に定められてます。この辺の 例外のところまでしっかり抑えてください 。はい、では第26問です。宅地建物取引 業者が行う重要事項説明では代金、交換は 借金の額並びにそれ以外に受される金銭の 額について説明しなければならない。答え はバツです。この代金交換及び借賃以外に 受される金銭の額及び当該金銭の受事の 目的っていうのは重要事項説明の対象に なっています。ただ代金、高差金、また 借賃の額、それ自体は説明する必要はない んですよね。だってそうですよね。代金と か借賃、つまり家賃です。そんなもんって いうのはもう販売図面とか賃貸の情報とか で十分かってて分かった上で重要事項の 説明の場まで来てるはずなんですよね。だ からそんなものは重要事項で説明わざわざ する必要はないけど、ものすごく大事な ことなので37条面では書くんですよ。 そこの違いもしっかり抑えておきましょう 。はい、では第27問目。35条の最後の 問題です。え、これちょっと難しいですよ 。よく聞いてくださいね。宅地建物取引が 建物の貸借の媒介を行う場合にする重要 事項の説明において当該建物が新住宅市街 地開発事業により増成された宅地上にあり 、新住宅市街地開発法第32条第1項に 基づく建物の使用及び収益を目的とする 権利の設定または移転について都道府県 知事の承認を要する旨の制限がある時に その概要を説明しなかったことは宅し建物 取引報の規定に違反する。はい。答えは丸 です。丸なんです。お伝えした通りなん ですけど、こういうやっぱり聞き慣れない 法律が出てくる問題ってのがあるので、 この法律のこと自体は私も分かんないです 。で、皆さんも分かってもらう必要ないん です。こんなの覚えなくていいんですよ。 解説もあの読みません。もうその通りで あるという風なぐらいで解説はおしまいに して次のねポイントをちょっと見て ください。聞きなりない法律が出た時って いうのはもうその物件を買う人、借りる人 、その人たちがそのことを事前に知って いる必要があるかどうかというのを とにかく問題文からイメージする、読み解 くっていうのが大事です。で、今回の問題 で言えば建物の使用及び収益を目的とする 権利の設定が何か?これはつまりですね、 え、賃借権のことなんですね。で、賃借権 の設定をするためには都道権知事の承認が いりますよってことが書かれてたんですと なると法律なんかどうでも良くって賃借権 の設定するのに都道権知事の証認が わざわざ必要だっていうことはあらかじめ 聞いておかないとじゃあ借りますとか借り ませんとかっていう判断につがらないので そこを読み解けたかどうかっていうのが ポイントになります。なのでとにかく聞き なりない法律が出てきた時諦めないで ください。多く問題文字して読み解が 分かればちゃんと答えは出てきますので そこでむしろ他の人と差をつけられる チャンスと思ってください。 こっからは37条面の問題についてやって いきます。第1問ですね。 取引業者Aが交付すべき37条面に関して Aが自ら売主として宅地建物取引である 買主と建物の売買契約を締結した場合37 条面にち建物取引をして記させる必要は ない。はい。答えはバツです。宅建業者 っていうのは37条面を作成した時は託し 建物取引をして当該署名に記させなければ ならないですよね。で、これは宅建物取引 業者間における建物の売買契約を締結した 場合であっても同じです。っていうのは 宅建士の独占業務です。ただ35条面と 違って説明をするっていう必要がない。 署面を交付すればいいっていうところは もう基本中の基本ですので間違いないよう にしてください。では第2問です。宅地 建物取引Aが自ら売り主として宅地の売買 契約を締結した場合に関してAは買主が 宅地建物取引業者であっても37条面を 地帯なく交付しなければならない。答えは 丸です。はい。37条面っていうのは例え 飼主が宅建業者であっても死体なく交付し なければならないですよね。実務上の話な んですけど、これ37条面である契約書 っていうのは契約書を交わした時が実際の 契約のタイミングって実務上はなってます 。記念をして売り主飼主の欄に名前を書い て反抗を押すってことでやっぱり契約が 成立しましたねってなります。だけど、ま 、法律上の中では意思がガチした時点で 契約が成立するので、そうしたら成立し たら事態なく書面を発行しましょうねと 交付しましょうねという風になってるわけ ですね。では第3問です。着地建物取引 業者Aが交付すべき37条面に関してAは その売介により建築行工事前の建物の売買 契約を成立させ当該建物を特定するために 必要な表示について37条面で交付する際 高35条の規定に基づく重要事項の説明に おいて使用した図書の交付により行った。 はい。これは答えは丸です。はい。宅建物 取業補37条1項2号に規定するタ建物を 特定するために必要な表示について書面で 交付する際というのは工事官僚前の建物に ついては重要事項の説明の時に使用した 図書を交付することによって行うものとさ れてるんですがこれはですね業法じゃなく て宅建業法のその解釈運用の考え方という ところに載っています。で、この解釈運用 の考え方っていうのはこれもね、国交省 からガイドラインとして出されてるものな んですけれども、ここからも結構問題出 ます。なので、え、この解釈運用の考え方 というのも必ず勉強の中でしっかり抑えて おいてください。では第4問です。ち建物 取引Aが交付すべき37条面に関してAが 自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を 締結した場合において借賃の支払い方法に ついての定めがある時はAはその内容を 37条面に記載しなければならず仮主が 宅し建物取引業者であっても当該書面を 交付しなければならない。はい。答えは バツですね。はい。これはAが自ら貸主と して卓地の定期賃貸借契約を締結したと ありますからこれは自ら貸借に当たるわけ ですから宅建業法の規定がいらないという ことが分かると思います。ま、ただ交付し なければならないって書いてあるからバツ なんですけど実際は交付しますけどね。 契約書ですから交付した方がいいに決まっ てるんですけれどもここはね業法かどうか それが適用されるかどうかことでの 引っかけでよく出ますので気をつけて ください。はい。では第5問です。宅建物 取引業者が売買により区分収建物の貸借の 契約を成立させた場合占油部分の用途その 他の利用の制限に関する規約において ベッドの飼育が禁止されている場合は重要 事項説明書にその胸記載し内容を説明した 時も37条面に記載しなければならない。 はい。答えはバツですね。そうです。 区分集建物の貸借において占油部分の利用 制限に関する規約の定めがある場合という のはその内容は重要事項説明書の記載事項 となってますけれどもこれは37条面に 記載しなければいけないとはなってないん です。ただね、ペットを買っていいかどう かなんてものすごく重要なことなんで、 なんで37乗面に書かなくてもいいの かってちょっと思っちゃったりするんです けど、これはですね、区分所有法第46条 の2項に占油者は、つまり賃借人ですね、 占油者は建物またはその敷地もしくは付属 施設の使用方法につき区分所有者が規約は 周回の決議に基づいておう義務と同一の 義務を負うて法律に書いてあるんですね。 だからベッドの飼育金士といったような 飛躍を賃借人が守るっていうことは契約書 に書かなくてもですよ。わざわざ書かなく ても法律に書いてあるんです。法律に。だ から契約書には書かなくてもいいですよっ てなってるんですね。ただそれって ものすごく重要な契約の判断には必要な 情報だから重要事項説明条面にはちゃんと 記載して説明しましょうという風になって います。では第6問です。37条面につい ての宅地建物取引業者Aの義務に関してA は自ら貸主としてBと事業用建物の定 賃体借契約を締結した。この場合において 借賃の支払い方法についての定めがある時 はAはその内容を37条面に記載しなけれ ばならずBに対して当該書面を交付し なければならない。これはもういいですよ ね。バツでさっきの引っかけと同じです。 自ら貸借をする行為というのは宅建業に 当たりませんから宅し建物取引法の規定は 全く適用されないということですね。これ ももうよろしいですね。で、こっからの 問題は37条面に記載するのか、それとも 記載しなくてもいいのかっていうことを 中心に出題していきます。で、特にそれが 定めがある時だけ記載する任意的記載事故 なのか、それとも定めがあろうがなかろう が、必ず記載する必要的な記載事項なのか というのを特に注意して、え、問題を解い てみてください。 では第7問です。37条面に関して宅地 建物取引業者が自ら売り主として建物の 売買を行う場合、当事者の債務の振り行を 理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額 として売買代金の額の2/10を超えない 額を予定する時は37条面にその内容を 記載しなくて良い。これはバツです。損害 賠償の予定または医薬に関する定めという のはそれがある時はその内容を37条面に 記載しなければならないです。で、ここは ですね、発制限のところとちょっとごちゃ にしようとしてる引っかけですよね。宅建 業者が自ら売り主とか、あとは損害賠償が 2/0を超えないとか、わざわざこの発 制限に絡めたような言いましっていうのを 使ってきてますけれども、それ全然関係 ないです。単純に定めがあれば記載するの かしないのかっていう問題だったっていう ところに気づいてください。はい、では第 8問です。宅地建物取業者Aが交付すべき 37条面に関して、Aが売介により建物の 貸借の契約を成立させた時は37条面に 借賃の額を記載しなければならないか、 その支払いの時期及び方法を定めなかった 場合は支払いの時期及び方法は記載しなく ても良い。はい。これはバツです。定めを しなかった場合、した場合の違いという ところの問題ですね。各地建物取は売介に より建物の貸借の契約を成立させた時は 37条面に借賃の額並びにその支払いの 時期及び方法は必ず記載しなければなら ないと。で、この必ず記載しなければなら ないということは必ず決めておかなければ いけないという意味でもあるわけですよね 。決めておかなきゃ記載できないわけです から。で、家賃のが、ま、額はいいですよ ね。は絶対決めるにしろ支払いの時期って 決めなかったらどうなりますか?支払い 方法とかって決めなかったらどうなります ?支払いの時期は決めなかったらじゃあ 毎月1日に払うのかそれとも10日に払う のかもしくは月末に払うのかってのが 分かんなくなっちゃいますよね。場合に よっては半年に1回払えばいいのかとかっ ていう風にもなってしまいますからこれは 必ず決めないといけない。あとは支払い 方法だって現金を大家さんの自宅に届け なきゃいけないのかとかね。え、そういう 風になってしまうので、ここは決めないと この契約の中身自体が成立しなくなっ ちゃうので、必ず決めましょうね。 すなわち必ず記載しましょうということに なります。では第9問です。着地し建物 取引Aが交付すべき37条面に関してAが 自ら売主として宅の売買契約を締結した 場合代金についての金銭の貸借の圧線に 関する定めがある場合における当該圧線に かかる金銭の貸借が成立しない時の措置に ついては37条面に記載する必要はない。 はい。これはバツです。代金または交換 差金についての金制の貸借の圧線に関する 定めがある時というのは当該線にかかる 金制の貸借が成立しない時の措置について 37条面に記載する必要がありますという ことですね。で、え、ま、ローンの圧線の 話なのでこれは売買だけですね。え、契約 するのにローンを使うというのは売買だけ ですから貸借でローンというのは基本的に 使わないので貸借には関係ないですよ。 必要ないですよということになります。 はい。では第10問です。宅地建物取引 業者Aが行う売介業務に関して、宅地建物 取引業の規定によれば、Aが建物の賃貸借 契約を成立させた場合においては契約の 当事者が宅地建物取引業者であっても37 条面には引き渡しの時期及び賃借権設定 当期の申請の時期を記載しなければなら ない。答えはバツですね。はい。この建物 の賃貸借契約を成立した場合において37 条面には引き渡しの時期記載しなければ ならないですが新借券設定当期の申請の 時期っていうのはいらないということです 。これは契約の当事者が宅建物取引であっ ても同じということですね。で、ポイント なのはこの当期の申請の時期っていうのは 確かに記載しましょうってあるんですけど この登記というのは移転登記だけです。 移転登期の時期については申請時期につい ては記載しなければならないとされている んです。だから移転投機っていうのは売買 だけというところも合わせて抑えておき ましょう。はい。第11問です。宅地建物 取引業者が交付すべき37条面に関して 代金または交換差金についての金銭の貸借 の圧線に関する定めがない場合定めがない 旨を37条面に記載しなければならない。 これはバですね。え、代金または交換金に ついての金銭の貸借の戦に関する定めが ある場合においては東海圧線にかかる、え 、金銭の貸借が成立しない時の措置って いうのを37条面に記載しなきゃいけな いっていうのはいいんですが、定めがない 場合には記載しなくてもいいですよという ことです。つまりこの任意的記載事項と いうのが定めがない場合にそのことを わざわざ記載するのかどうかっていう ところがポイントなんですね。現金で買う 場合にローンの汗なんて定める必要がない ので、そういった時には定めがなければ そのこと自体、定めがないこと自体も全く 説明不要ということです。はい。では第 12問です。宅地建物取引業者が交付す べき37条面に関して宅地また建物に かかる素税その他の効果の負担に関する 定めがない場合定めがない胸を37条面に 記載しなければならない。え、これもバツ ですね。当該託地または建物にかかる素税 その他の効果の負担に関する定めがある時 はそれは記載しなければいけないというの は大丈夫ですね。で、定めがない場合には これは記載する必要がないということです 。で、この素税その他の効果の負担に 関することっていうの、これはあの例えば 印売買契約書に貼る印どっちが貼るのとか あとは登記する時の登録免許税とかそう いうのが当てはまりますけどこ れっていうのはま意 的記載事故って分かりますよね。別に 定める必要がない場合というのはあります 。なのでこれは任的記載事項だって しっかり覚えてその場合には何も書く必要 がないということで抑えてください。では 13問目。宅地建物取引が交付すべき37 条面に関して、宅地建物取引はその媒介に より建物の貸借の契約を成立させた場合に おいて当該建物が既存の建物である時は 建物の構造体力上主要な部分等の状況に ついて当事者の双方が確認した事故を37 条面に記載し当該契約の各当事者に交付し なければならない。はい。答えはバです。 この当該建物が基礎の建物である時におい て建物の構造体力上主要な部分等の状況に ついて当事者の双方が確認した事故って いうのはこれは売買では、え、37条面に 記載しなければならないとだけどこれは 貸借では必要ないですよということです。 ちなみにこの必要的記載事項って、え、 色々あるんですけれども、必要的な記載 事項の中で私が考えるにこの項目だけが 唯一もしかして認的なんじゃないかなって 悩むポイントになる項目なんですね。だ から他の必要的な記載事項例えば借賃とか 代金とかみたいなのはもうそれ決めなきゃ どうしようもないじゃんっていうことしか 基本的には書かれてないんですよ。だけど この、え、高続体力上の集な部分について 双方が契約の双方が確認したことっていう のはなんか確認しないでも話進みそうな気 がするのでちょっとね悩むとこなんです けどこれは売買については必要的な記載 事項です。ということでこれはね、え、 引っかけでよく出されるところなので しっかり覚えておいてください。はい。で は14問目です。宅建物取引業者が売会に より既存建物の貸借の契約を成立させた 場合に関して宅建物取引法第37条の規定 により当該貸借の契約当事者に対して設計 図書点検記録その他の建物の建築及び維持 保全の状況に関する書面で国土交通症例で 定めるものの保存の状況を交付すべき書面 に記載しなければならない。これは 引っかけですね。バツです。設計図書とか 点検記録その他のこの建物の建築及び維持 保全の状況に関する書面で国土交通症例で 定めるものの保存の状況。これは35条面 の話ですね。重要事項の説明対象であって 37条面に記載する必要はないですよと いう。今度は35条面のことを聞いてくる 、え、引っかけということです。では15 問目です。宅地建物取引業者Aが行う売介 業務に関して、宅地建物取引の規定によれ ばAが建物の売買契約を成立させた場合に おいて、天才その他不負加効力による損害 の負担に関する定めがある時は重要事項 説明書にその胸記載していたとしてもその 内容を37条面に記載しなければならない 。はい。答えは丸です。そうですね。この 天才、その他不負荷効力による損害の負担 に関する定めがある時っていうのはその 内容を37条目に記載しなければならない よということですね。で、これはもう もちろん重要事項説明の方に書いてあった としても同様ですということでポイントは あのこの天才その他加工力っていうのが 任意的記載事項かどうかっていうのが 分かるかどうかですよね。ちなみに、え、 このね、天才その他不負荷効力による損害 の負担、これは、あの、ま、契約してから 、あの、引き渡しまでの間、期間が開く 場合にその間に、ま、例えば地震とかで 壊れてしまったらどうするのっていうこと を取り決めるわけですよね。で、こんな のって普通取り決めると思うんですが、 じゃ、取り決めない場合、え、定めがない 場合ってあり得るんですかって考えて 欲しいんですよ。ってなった時にこうです 。契約と引き渡しをもう同時に行っていう パターン。同時に行うパターンっていうの ももちろんあるので、え、そういう場合 っていうのは定める必要がないですよね。 その間に自信で倒れたらどうなるのとかっ ていう必要がないので、え、そういう場合 は定めないことがあり得る。だから任意的 記載事項なんですよということで覚えて ください。はい。では第16問目です。 宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地 の売買契約を締結した場合に関して宅地 建物取引業法の規定によればAは供託所等 に関する事項を37条面に記載しなければ ならない。これはバツですね。供託等って いうのは37条面の記載事項ではないし 35条面のところでもちょっとマニアック な部分なんですよね。ポイントとしては 供託所等に関しては契約が成立するまでの 間に説明するようにしなければならないと されてるんですね。で、法律上は書面で 説明をするっていうことはそこまで求め られてないんです。宅建上にはそこまで 書いてない。ただ解釈運用の考え方の方で 重要事項説明書に記載して、え、一緒に 説明するのが望ましいよっていう風になっ ているので実際そこまで、え、合わせて 覚えてください。はい。では17問目です ね。ち建物取引業者Aが交付すべき37 条面に関してAが売介により宅地の貸借の 契約を成立させた場合において当該宅地の 引き渡しの時期について重要事項説明書に 記載して説明を行った時はその内容を37 条面に記載する必要はない。これはバツ ですね。宅建物取業者は売介により宅地の 貸借の契約を成立させた時というのは当該 宅地の引き渡しの時期についてはその内容 を37条面に記載しなければならないです 。これはね、引き渡しの時期っていうのは もう絶対に決めておかないとまずいですよ ね。これは売買だって貸借だって鍵をいつ もらうのかっていうことになりますから いつからその家に滑るのっていうとっても 大事なことなのでもう絶対に決める必要的 記載事項ということになります。はい。で は18問。宅建物取引業者Aが交付すべき 37条面に関して法の規定によればAが その媒介により契約を成立させた場合に おいて契約の解除に関する定めがある時は 当該契約が売買貸借のいずれにかかるもの であるかを問わず37条面にその内容を 記載しなければならない。はい。答えは丸 です。この契約の解除に関する定めがある 時というのはその内容を当該契約が売買か 貸借かっていうのいずれにかかるもので あるかを問わず37条面に記載しなければ ならないですよということですね。じゃ、 この契約の解除に関するものが、え、必要 的かっていうところの考え方ですけれども 、解除に関する定めをしないなんてこと ありえますか?あり得るってことなんです よ。あり得るから任事事項になってるん ですね。で、これはそもそも契約って解除 を前提にしてするものじゃないってことな んですよ。だ、契約は約束ですから約束は 守らなきゃいけない。だから解除なんて いうのは本来は考える必要がないことなん だけれどもあえて定めるから認事項という ことなんですね。そうやって覚えて ください。では19問目です。37条面に 関して宅地建物取引業者はその売買により 売買契約を成立させた場合当該宅建物に かかる素税その他の効果の負担に関する 定めについて37条面にその内容を記載 する必要はない。これはバツですね。え、 宅地または建物にかかる素税その他の効果 の負担に関する定めがある時は37条目に 記載しなければならないということです。 はい。じゃ、この素税、その他の効果の 負担に関する定め、これが認定的記載事項 なのかどうかっていうところの考え方です けど、ま、典型的なのは例えば固定資産税 売買する時に固定資産税の生産っていうの をよくするんですけれども、固定産税って 1月1日に持っている人、所有してる人が 1年分まるまる払うってことになってます から、それを引き渡しの時点、その日で 大体生産をするってことがありえます。 ただ日割生産をするのが当たり前なんです けど、しないことってのも別に定めとして はできますよね。え、定めなければ1月1 日に持っていた人が1年まるまる法律通り に支払る。ただそれだけのことなのでこれ は定めないこともあり得る。だから任事項 だよという風に、え、考えてみてください 。はい。では第20問です。宅建物取引A が自ら売主として宅地の売買契約を締結し た場合に関してAは買主が宅地建物取引 業者である時は当該宅地の引き渡しの時期 及び移転登機の申請の時期を37条面に 記載しなくても良い。はい。これもバツ ですね。当該託地の引き渡しの時期、それ から移転登機の申請の時っていうのは37 条面の記載事項ですし、ま、これはもう 飼主が卓金業者であるとかないとか関係 ないということです。はい。この2つ、 これも2記載事項か必要的なのかっていう のはしっかり考えてみてください。必ず 決めなきゃいけないことですよね。 引き渡しの時期も移転当期の申請の時期も これはもう必ず決めないといつその物件が 移動するのか移るのかとかっていうことに 繋がってくるのでもう絶対に決めてか なきゃいけない。だから必要的記載事項 ですよというところまで抑えてください。 では第21問です。宅地建物取引業者が 交付すべき37条面に関して既存の建物の 構造体力上主要な部分等の状況について 当事者の双方が確認した事項がない場合 確認した事項がない胸を37条面に記載し なければならない。これは丸です。はい。 必要的な記載事項だから確認した事項が なければないってことも記載しなければ いけないというものですね。で、ポイント ですけども認定記載事項の方そっちは定め がなければ定めないということすら書か なくてもいい。そこの違いですね。え、 この必要的な方は定めがなかった、え、 双方定めないというか双方が確認した事故 がなければそのことも書かなきゃいけない だから必要的なんだというところで気を つけてください。はい、では第22問です 。宅地建物取引業者Aが行う業務に関して 、Aが自ら売り主として建物を売却する 場合、当該売買契約に際し買主から支払わ れる鉄付金の額が売買代金の5%未満で ある時は当該鉄付金の額の記載があれば受 の時期については37条面に記載しなくて も良い。これはバツですね。はい。例え 手付け金の額というのが5%未満である時 であっても定めがあればその受の時期に ついては37条面に記載しなければなら ないですよということですね。で、 ポイントとしては、ま、先ほども出てきた んですけど代金や借賃っていうのは35 条面では記載がいりませんよと。で、37 条面には、え、記載が必要です。そこの 違いね。あとはこの代金や借賃以外の金銭 、手付金とか式金、霊金みたいなものです ね。これは35条面でも記載が必要で37 条面については定めがあれば記載が必要と いうものになってきます。この辺ね、 ちょっとややこしいごっちゃにならない ようにやこしいとこですが気をつけて抑え ておいてください。はい、では37条の 最後の問題です。宅建物取引業者AはBを 売り主としCを買主とする宅地の売買契約 を売した。当該売買契約に当該宅地が種類 または品質に関して契約の内容に適合し ない場合においてその不適合を担保すべき 責任に関する特約がある時はAは当該特約 について記載した37条面をB及びCに 交付しなければならない。はい。これは もう丸です。その通りですね。え、この 建物が種類もしくは品質に関して、え、 契約の内容に適合しない場合におけるその 不適合を担保すべき責任または当該責任の 履行に関して講すべき保障保険契約の締結 、その他の措置についての定めがある時と いうのはその内容を37条面に記載して、 え、候補しなければいけないですよという ことですね。これはB及びCそれぞれに 交付しなければいけないということです。 はい。いかがでしたでしょうか?この35 条と37条というところはこの2つだけで 、え、大体毎年5問から6問は出てきます 。必ず出てきますので、ここのところは しっかり学習してください。この宅建士と いうのは35条面の説明や期名ね、37 条面の期名という独占業務をやるために、 そのためになると言っても過言ではない ぐらいなので、ここのところ本当に重要 ですので、完璧になるまで何回も繰り返し 学習を進めてください。 動画のご視聴ありがとうございます。 アガルート公式LINEでは YouTube未 公開の限定動画やお得なクーポンを配信中。 上がる。詳しくは概欄をチェック。
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0:00 はじめに
0:21 35条書面
28:42 37条書面
52:26 まとめ
宅建試験における宅建業法の中でも、35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書）の2つは内容も複雑で、苦手な受験生も多い分野です。
貴重な1点を取りこぼさないためにも、集中的に繰り返し学習することで知識を身に付けていきましょう。
今回はアガルートの杉田講師が過去問全50問の読み上げと解説を行います。
スキマ時間の勉強に、ぜひご活用ください。
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