#1144_都市計画法全６回の５ 開発許可申請の手続きと建築制限
皆さん、こんにちは。西郎です。今日は 都市計画法も終盤。開発許可の手続きが テーマです。ということで今日はこの内容 で説明をします。はい。このチャンネルは 完全学で宅建士を始め資格試験を合格して きた僕が王家という立場で日々不動産業界 とお付き合いがあることから宅建の知識や 不動産の小ネタも取り入れて宅建士を 目指す皆さんの効率的な学習や記憶定着の お手伝いをする動画を発信していくので 是非チャンネル登録をお願いします。 初めに学習の流れ。この分野は4つの ステップを6回に分けて投稿するんです けどその中で開発許可の手続きがテーマ です。 続いて許可申請の事前手続き。はい、これ 都市計画法第30条ということで29条の 開発許可の条文も重要なんですけど、ま、 それにすぐ条文ってことになりますね。で 、まずは何が書いてあるのか第1項なん ですけど、開発許可を受けるんだったら 申請書を知事に提出しなさいと書いてあり ますね。で、続く資格の中が、じゃあ申請 書に何を書くのかなんですけど、1つ目の 赤字開発区域の位置区域規模、それから2 つ目、予定建築物等の用途、3つ目が設計 、4つ目工事思行者ですね。で、続く第2 項なんですけど、同意を得たことを表する 書面と協議の経過を示す書面もつけなさい と書いてあります。開発許可では手続きを 4段階に分けて考えると分かりやすいと 思います。まずは許可の事前の手続き、 それから許可の申請、工事の広告、それ から許可後の手続きということになります 。事前の手続きではこの3つが重要ですね 。1つ目、公共施設の管理者との協議、 それから同意の取得、例えば一同などが あります。2つ目、公共施設の管理予定者 との協議ということで、管理予定という ことはまだ管理する対象が今はないという ことになりますね。だから開発が終わった 後に新たに公園を作る場合、その公園の 管理者となり得うる死などがあります。3 つ目、土地の権利者などの相当数の同意と いうことになります。上の2つはすごい イメージしやすいと思います。開発が 終わってマンションがたくさんできて住民 の数が一気に増えるとそうなると今までの 細い道だったりはい。今までの小さい図書 館や公民館では足らなくなるということな ので前持って打ち合わせをしておき ましょうということですね。3つ目って いうのは上の2つの反用的な考え方になり ますね。はい。新たに道を克服して大きく するとまた公園や図書館そういったものを 大きなものを作るとそうなると既存の土地 では収まらないことから新たに土地を収容 する必要があると。その場合の土地の権利 者から相当数の同揺を得ておくとそういう 考え方になります。過去問は令和5年公共 施設の管理者と協議をして同揺を得ると いうことで1つ目の黒ポチですね。正しい 問題が出ました。参考までに32条なん ですけど公共施設の管理者と協議をして 同揺を得なければならないと。ま、さっき の内容が条文で書かれているわけなんです ね。で、続く第2項ですね。はい。その他 政令で定めるものとも協議をしなさいと 書かれています。はい。その対象というの が赤字ですね。義務教育施設の設置義務者 だったり、ガス、水道、電気、鉄道などの 事業者、ま、これもね、対象となっている ということなので、必ずしも公的期間だけ ではないということになります。民間事業 者も対象です。それでは2つ目、管理予定 者の対象として電気ガス水道も入れておき ます。また3つ目ですね。相当数の同意 果たしてどのくらいのことを言うの でしょうか? はい、これ岩田県のホームページから入手 したもんなんですけど、最初の4行ですね 。はい。審査のポイントをあらかじめ整理 をしておいてくれると。それをすることで この手戻りが少なくなるよということでね 、審査をスムーズにするためのそういった ペーパーになりますね。その中の流意事項 でこに書かれていますね。都市計画法上は 相当数も同意と規定されてると一方国の 技術的助言ではい。2/3以上の同意とま 、そういった技術的基準があるようですね 。ただ開発許可を得たからと言って未同意 の土地について司法上の見払を取得する わけではなく同意がない限り工事はでき ないことから件としては原則として全員の 同意を得るようを求めていると書いてあり ます。ということで法律では相当数の同意 っていうのは具体的な数字を避けてるわけ なんですね。一方国は2/3と言ってるん ですがはい。地元岩手としては全員と言っ てるわけですね。ま、だから紛争を あらかじめ予防するとそのための同意なん だからなるべく全員から取ってもらいたい とま、そういったね地域の実情が伺えます ね。はい。最後の2行半でこれで国と地元 岩手とのスタンスの違いっていうのが出て くるのかなと思いました。はい。何が書い てあるのか。開発許可っていうのは増成 工事の許可だよということで国が2/3で いいんじゃないのと、ま、言ってる同意の 対象っていうのはあくまで増成工事なわけ なんですね。ところが地元岩手っていうの は増成後の街並まで当然考えているわけだ から2/3しか同揺らその後の街づりがね 、ま、進まないということなので全員の 同様得るを、ま、求めてるわけなんですね 。ということではい、これですね。増工事 ってのは平成き合線ポンポコまででその後 の街並ですね、家を立てることなどそれは この耳を済ませばの世界ということで、 この許可の対象にはい。入ってないという ことになりますね。 続いて開発許可の申請から審査までという ことで、まず事前の手続きとして同意を得 たり協議をしたりしてそれが揃ったら知事 に許可の申請を署面でするわけですね。で 、内容は開発区域の位置や区域や規模、 また予定建築物との用途、開発の設計や 工事思行者などを記載します。はい。で、 申請に対して許可不許可の処分がなされて 、はい。許可の場合は開発登録に登録され ますね。その後工事を行って官僚の届けを 出すということになります。また官僚の 検査を受けて検査済み省の交付を受けます 。そして工事の官僚を広告することで開発 行為が終わったことを世間に知らしめます 。一方、不許可の場合には知事は書面で 理由を通知して不満があれば開発審査官に 対して審査請求することができます。許可 に関連した過去問の紹介なんですけど、 この第41条の条文っていうのがそのまま 選択肢として平成28年に問題として出 ました。内容は知事が用途地域の定められ てない土地の区域について開発許可をする んだったら赤字の憲兵率、高さ、壁面の 位置敷地構造設備に関する制限を定める ことができるとされてますね。だからこう いうの覚え出したらキりがないので僕とし てはあ、たまにはこういう流ったらしい 問題でいろんな言葉を詰め込んだものが 出るんだなと。ま、それぐらいにね、とめ ておいた方がいいと思います。令和6年で も問われたとこなんで一応ね、条文で守護 も抑えておきたいんですけど、まず第1項 ですね。開発許可を受けたものは工事が 完了したら知事に届け出をするとその後 知事は地帯なく検査をしてその検査済み症 を交付しなきゃいけないと。で、第3項で また知事ですね。知事は工事が完了した もの広告をするということなんではい。 開発者はね、この届け出をした後は、ま、 やることはないということですね。はい。 その後検査をしたり検査済み症の交付、 また官僚の広告はこれは知事が行うものと なります。というのもこれから許可の基準 っていうのを説明したいと思うんですけど 、この内容っていうのがね、30個ぐらい 内容があるのでね、さっきのも含めて全部 覚えようとしたら本当に切りがないという ことなんで、もう本当ね、効率よくね、 こう出そうなところから抑えていくという のがいいと思います。 それでは重要な条文。33条の開発許可の 基準ですね。はい。赤字知事は基準に適合 していて申請の手続きがこの法律と法律に 基づく命令に違反していないんだったら 開発許可をしなければならないということ で、これは知事は好き嫌いで許可するし ないを決めることができないっていうこと ですね。はい。条件が揃っているんだっ たら許可をしなきゃいけない。言い換ると 知事にその判断の採量はないと言えますね 。いくつか買い詰まんでご紹介したいと 思うんですけど、まずは1つ目ですね。 トロに適合することとあっていっていうの が太陽地域等が定められているんだったら 赤字の当該用途地域等における用途の制限 まこれを満たすことですね。それから用途 地域等が定められていない場合は建築基準 法の用途の正義に適用することがあります 。2つ目第2号は太事故の居住のように 共る住宅以外の開発恋ですね。自分が住む んじゃない建物を建てるんだったら赤字の 道路や公園や広場とか空地ですね。そう いったものが次に掲げる事項ということで この色にですね、つまり規模、経状、周辺 の状況とか地形、自盤用途とかですね、 そういったものを勘案してこの赤字の環境 の保全上、災害の防止上、通行の安全、 事業活動の効率上とかですね、適当な規模 で、ま、要は外部のアクセスをちゃんと できるようにしなさいということが書かれ ています。3つ目は排水路や排水施設が イトロですね、香水量とか法流先、そう いったものを勘がして設計されていること 。4つ目は事故の居住のように表する住宅 の建築。それ以外で行う開発行為について は水道とか給水施設を設けなさいという ことが書かれていますね。言い換ると自分 が済むんだったらペットボトルとの水で 済まそうが井戸水を使おうがそれは自由な んだけれども人が済むんだったらそういう のは認めない。ま、給水施設をちゃんと 設けなさいということになります。5つ目 は地区計画等が定められているんだったら 用途や開発の設計をその内容に合わせ なさいということが書かれていますね。 地区計画等っていうのはこの色波の5つに なります。地区計画を含めた5つの種類の ことを地区計画と言うこと。ただ宅建では 地区計画しか実際出てこないですね。 細かいところでこういうのもあります。 公共施設、学校、公益的施設ですね。また 予定されている建築物の用途そういった ものの配分を定めなさいということで、 配分っていうのは配置の全体のバランスの ことになります。また第7号次盤の進化、 崖崩れ、出水ですね。それらを防ぐために 次盤の改良や溶水施設の設置ですね。その 他安全上必要な措置を講じなさいという ことが書かれています。第8号我いは4年 に出されたばかり。太を読むと事故の居住 のように強住宅以外の開発行為にあっては 災害危険区域等を含まないこととあります ね。はい。災害危険区域等って何があるの か?災害危険区域と自スベり防止区域、 土砂災害特別警戒区域、水被害防止区域が あります。実際の問題がこちら。事故の 業務のように表する施設の開発ですね。 その場合に次の太、土砂災害警戒区域内の 土地を含んではならないかどうかという ことなんですけど、これね、答えとしては バツになりますね。はい。論点はまず1つ あってはい。選択肢は事故の業務のようと 言っている。はい。条文は事故の居住の よう以外ということですね。だからこれは まず規制の対象には含まれるわけですね。 はい。で、続く論点なんですけどはい。 選択肢はただの警戒区域内の土地と言っ てるのに対して条文は土砂災害特別警戒 区域と言ってるわけなんですね。という ことで、こちらの方がバツということでね 、ま、答えとしてもバツなるわけなんです けど、この問題一言で言えばはい。このね 、条文から何が伺えるかということなん ですけど、自分が好きで済む分にはどこで もいいと言ってるわけなんですね。ただ 自分が済むんじゃないんだったらこういっ たね、4つの区域は含んじゃダめですよと 言ってると、それでも特別警戒区域はダめ だけど、ただの警戒区域だったら含んでも いいとも言ってるわけですね。はい。 さっきの令和4年の問題なんですけど、僕 ね、試験直後に解説動画あげておきながら 僕間違えましたからね。はい。よく覚えて ます。はい。ということで改めましてこの ね、特別警戒区域との警戒区域何が違うの か。はい。まずね、呼び名がレッドゾーン とイローゾーンという言い方があるんです けど、具体的に何が違うのかこの赤字です ね。一著しい危険が生ずる恐れがあるか どうかということになります。 図で見ると分かりやすいですね。左から 土石流、ジスベリー、崖崩れとあって、 それぞれの絵の中心にある真っ赤なところ がこれレッドゾーンということですね。で 、それを取り囲む黄色いところがイエロー ゾーンということになります。 それでは33条許可基準のまとめ。事故 居住用では用途地域等では用途の制限に 適合していること。また用途地域等以外に あっては建築基準法の用途の制限に適合し ていること。排水路排水施設は高水量法流 先を観圧した設計になっていること。事故 居住用以外にあっては道路公園広場また 敷地の規模や配置を勘案したものになっ てることですね。それから外の道路との 接続も考慮されていること。予定建築物の 用途設計が地区計画との内容に即している こと。自盤進化や崖崩れといったものに 対する必要な措置が講じられていること。 水道の設計が都市計画に適合していること 。またこれですね。災害区域と含まない こと。その中には特別警戒区域も含まれ ます。ということでご紹介したのは8 個だけなんですけど、この33 条の許可基準の他に今度ね、 34 条という調整区域での許可の基準ってのもあるわけで、はい、これ全部足すと 30 を軽く超えてくるということになりますね。ま、だからメリハリをつけてね、学習してみてください。頑張れできるよ。 [音楽] 続いて許可後の義務。許可後に計画に変更が生じた場合のことになります。 開発区域の位置、区域規模の変更だったり 、予定建築物の用途の変更、また設計など の申請書に記載した事項の変更などですね 。こういった大きな計画の変更があるん だったら変更の許可が必要ということで もう1回許可手続きのやり直しということ になります。一方で届け手で済む場合って いうのは警備な変更ですね。工事の着手 だったり完僚の年月費がずれる場合ですね 。また予定建築物等の敷地の小規模な形状 の変更ということで基本的には計画の変更 は許可なんだけれどもはい。警備なものに ついては届けで住むということになります 。令和5年ここも問われました。変更を しようとする場合に知事に届け出が必要で 警備な変更だったら届け出がいらないと いうことなんですけどこれはそんなこと ないですね。はい。基本的には変更の場合 は変更許可警備なものだったら届け出手で 済むということでね届けでなくていいと いうことにはならないです。続いて工事の 内容以外に変更が生じた場合3つご紹介。 まず廃止の届け出ということで工事を廃止 した場合は事体なく知事に届けが必要と いうことで法律では中止ではなくて廃止と いう言葉を使います。だから工事を中止し たら廃止の届けだという風に覚えて ください。で、証計ですね。開発行為の 工事を行う権限を売買等で取得をした場合 、これは知事の承認を受けることで初めて 証計が成立すると。一方一般証計人ですね 。要は相続の場合っていうのは知事の承認 がいらないと。で、この権限という字なん ですけど、このね、限るという字を使った 権限と読み方が同じになってしまうという ことで、はい。このね、腹という字を使っ た場合はこのけ払という風に言い換えたり しますね。で、これ何が違うのかという ことなんですけど、け腹の方は2位で取得 をした権限ということになりますね。一方 、この限りという字の権限は立ち入りの 権限とか警察の捜査権限とか権力の イメージになります。また1番最後ですね 、今度公共施設。これは広告のあった翌日 から市町村が管理するということで覚えて ください。はい。今日のもう1つの山場 建築制限ですね。はい。これね、すごい イメージが大事だと思うので、このね、 今日の手続きを絵で書くとこうかなと思い ます。まず広告前事前手続きの間っていう のがポン基地たちが平和に住んでいる森 ですね。で、続いて許可を申請して許可が 降りて工事をする間、これが平成たぬき 合戦の本編にあたりますね。で、いよいよ 工事が終わって広告をした後、将来的には 月島が住む多ニュータウンが出来上がると いうことになります。建築制限の内容を 広告の前後で比較をしたいんですけど、 まずは広告の前ですね。建築物の建築、 特定工作物の建設は負荷ということで、ま 、これから増成をするわけなんで負荷と いうのはね、ま、当然と言えば当然ですね 。一方広告の後ですね、何とも許可内容で ある予定建築物と以外のものを進築、新設 、改築、用途変更をしたり、また予定建築 物以外を建築物としてはならないとされて います。言い換えると許可申請で予定をし ていたもの、それだけを建築してください ということになります。建築検示の例外と して一部認められているものもあります。 3つあって、まずは1つ目、工事用の仮説 建築物ということで、いわゆる現場事務所 ですね。それから知事が認めたもの、また 土地所有者等で同意していないものの建築 ということになりますね。で、この同揺し ていない、つまり岩手県の資料で説明した 時の開発の許可と増の建築、これは別物だ よと。ま、そことね、リンクしてくるわけ ですね。続いて広告後の例外2つあって、 知事が許可をした場合、それから用途地域 等が定められている時ということで、これ ね、2つとも本試験で実際出てますね。だ からすごい重要になります。また上の知事 が許可の格好書きなんですけど、国や県 っていうね、肯定期間が施行する場合は これ知事の許可が必要なんだけれども、 知事と協議をすることでそれは許可と 見なされるということになります。令和3 年こういう問題が出ました。開発行為に 同意していない土地の所有者が広告前に その権利の行使として建築できるかどうか ということなんですけど、これは正しいと いうことになりますね。この矢印が指して いるところになります。ここで条文と令和 5年の過去問のご紹介。第43条という ことで赤黒の太地何難も市街化調整区域の うち開発許可を受けた開発区域以外ですね そのエリア以外ということでそこにおいて は指示の許可がないと建築物の進築改築 用途変更はしてはいけないと書かれてい ます。ただ例外の規定として5つ上がって ますね。都市計画事業の思考であるとか 非常災害時また建築物ですね。あとは開発 行為がされた土地において行う建築物の 進築など。また5つ目は通常の管理行為 ですね。それで令は5 年なんですけど、市街調整区域のうち開発許可を受けた区域以外ということですね。そこにおいては赤字の全てのものは許可を受けなくていいという掛けぶりなんですけどは例外規定が 5 つしかないということなんで全てのものには当たらないということですね。だからこれはバズの選択肢とはなります。 頑張れきできるよ。 続いて過去問チャレンジ。まずは平成 30年。用途地域等の定めがない土地の うち開発許可を受けた開発区域内において は開発行為に関する工事の完了の広告が あった後は都道府県知事の許可を受け なければ当該開発許可にかかる予定建築物 以外の建築物を進築することができない。 はい、答えは丸です。根拠は第42条です ね。太をつげると選択肢の文章に大体なる んですけど、広告があった後については 予定されたものしか認めないよということ ですね。ただ選択肢にある通りこの場合は 知事の許可を受けなければということなん で、この最後の正し書きですね。知事が 支障がないと許可をしたんだったらこの 限りで出ないということではい。例外的に 建築することはできます。続いて平成28 年2以上の都付権にまがる開発行為は国交 大臣の許可を受けなければならない。 はい。答えはバですね。国交大臣ではなく て知事ということになります。根拠は第 29条ですね。開発行為をするんだったら 知事の許可が必要ということで複数に またがるんだったら国交大臣ではなくて それぞれの知事の許可が必要になります。 同じく平成28年開発許可を受けたもの から当該開発区域記念の土地の所有権を 取得したものは都道府県知事の承認を 受けることなく当該開発許可を受けたもの が有していた当該開発許可に基づく地位を 証計することができる。 はい。答えはバです。根拠は45条という ことで研を取得した場合は知事の承認が 必要になりますね。ただ一般証計人という ことでね、相続の場合にはこの承人はいら ないということになります。同じく平成 28年都道府県知事は用途地域の定められ てない土地の区域における開発行為につい て開発許可をする場合において必要がある と認める時は当該開発区域内の土地につい て建築物の敷地構造設備に関する制限を 定めることができる。 はい。答えは丸です。敷地構造設備の他に は憲兵率や建築物の高さ、壁面の意思など も定めることはできます。今日の画面の この右下ですね。こちらで説明をしたもの になります。今日は以上になります。高 評価、チャンネル登録よろしくお願いし ます。それでは今日も宅建日より 勉強頑張りましょう。 頑張れ。きっと 届くよ。 この信念は強いから 泣きたい瞬間 心も見りを咲かせる力に変えて
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【区分所有法】
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【借地借家法（借家）】
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【借地借家法（借地）】
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【不動産登記法】
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【善意と悪意】
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