◆改正点に要注意！ ２時間で超短マスター！ 出るとこ集中講座 宅建業法 宅建2025年◆ 今からでも大逆転できる！ 今年のヤマを総ざらい！ 独学者必見
宅建2025年たったの2時間で長短 マスターということでデートコ集中講座 宅建業編やっていきます。昨年もですね、 この動画で適中論点多数ありますからね、 今年もご期待ください。本試験までね、 繰り返し繰り返しご視聴くださいね。 そして今年は宅建の改正点結構あります からね。この動画でも改正点を紹介します ので見逃すことなくね、しっかりキャッチ していきましょう。そしてこの時期直前期 はですね、デルトコシリーズ。是非皆さん ご利用ください。ネルトコ集中プログラム テキストは一般的なね、テキストの量の 半分以下で構成されていて40点以上のね 、高得点取れるように作っています。今 から勉強を始める方やもうすにね、 もちろん勉強されている方でサブ教材とし て利用されたい方にもぴったりです。また 弱点補強のアイテムということで出るとこ 10分ドリルも合わせてご活用ください。 このドリルは多角試験の問題も取り入れ たり、あとは段階的にね、ドリル形式でご 自身の弱点を克服できるというね、優れ物 ですので、是非ね、この2つご利用 いただいて一緒にご枠を貸し取っていき ましょう。さあ、それでは始めていき ましょう。 さあ、それでは参りましょう。まずは最初 にね、宅建業、宅建業者の定義ということ で見ていきます。この宅建業に関しては 該当する場合には免許が必要。宅建業に 該当しないであれば免許はいらないと。 この免許の要不要ね問う問題というのが よく出てきますので託し立ても取引の定義 というのをおろかにしないようにし ましょう。まずは宅地の定義ね一緒にね 確認していきたいと思うんですがこちらね デルトコ集中プログラムテキストお持ちの 方は133ページに書いてあります。託し というのはこのね次の1内種は2に該当 するもの。全国全ての土地が託しという わけではありませんでした。建物の敷地に 強制られる土地。はい。ここね、今現在 建物が立ってる土地や今現在農地でね、 建物立っていないんだけども、将来的に 建物を建てる予定という土地もですね、 宅地に該当しました。あとは用途地域内の 土地も基本的には全て宅地です。はい。ね 、用等地域内の土地は全て宅地。ただね、 道路、公園、河川線、広場、水路、ここに はさすがに建物は立てられませんので、 これ以外が、え、タしとヨト地域内であっ たとしてもこの道路、公園、河川線、広場 、水路というのはタしはないよということ でね、ここをしっかりとチェックしておき ましょう。で、まとめるとこちら、ま、 ゴロもありますからね、え、これも踏まえ て抑えておきましょう。はい。現在建物が ある土地、建築予定の土地に関しては用途 地域の外、用途地域の中関係なくこれ宅に なります。ただこれ以外の土地に関しまし ては用途地域外であれば宅死ではありませ ん。ただ用途地域の中は基本的にはどの 土地でも宅打地になりますからね。しかし さっきお話ししました道路、公園、河川線 、広場、水路辺にはですね、建物立てられ ませんので、例え用途地域内であっても 道路、公園、河川線、広場に関してはです ね、広場、水路に関しては宅地にはなら ないよということをしっかり整理し ましょう。で、これで五なんですけども、 同向が洪水と、同向が洪水ということで 覚えておきましょう。はい。さあ、続いて なんですけれどもはい。え、建物ですね。 建物。建物は基本的に屋根、壁、柱がある ものが建物という風に考えていただいて 構いません。マンションの一質や倉庫もね 、あの、建物という風に考えてください。 ただちょっと前ね、ソーラーパネルとかね 、え、ちょっと考える内容の問題も出てき ましたが、ソーラーパネルは屋根壁柱が ある建物には該当しません。あとは建築 資材置き場も建物ではありませんので、 建物の定義もちゃんと抑えときましょう。 そして取引です。はい。大事な定義ね。 取引とは自ら売買を行う。売買交換を代理 して行う。売買交換を売介して行うことが 取引です。ここの表にまとまってますが、 これに該当するかどうかで取引に当たるか どうか判断してください。で、自ら投者と なって貸借、自ら借というのは取引に該当 しませんでした。ですからここに関しては 不動産の賃貸とかね、あとはその借りてる ものをさらに貸すというね、またをする 天体なんていうのも該当しませんでしたね 。自ら貸借は取引に該当しないなので宅建 業に該当せず免許は得らない。自ら貸借 免許不要。自ら借免許不要ということで 抑えていかないといけないというのがね 大事なポイントでしたよね。はい。取引も ね、この表をしっかり確認しましょう。 そして行というのは、ま、言ってしまえば ね、商売目的でお金儲けをするという意味 が含められている言葉行です。利益追求の 行為です。不、え、不特定多数の相手方に 対して反復継続して取引を行うですから1 回こっきりAさんにこの不動産を売るよう であればこれ反復継続性などありませんの で行は該当しないということでしたね。 はい。これで宅建業の定義という基本を見 ていきましたけれども、過去問でね、よく この辺は問われてきますから、ちゃんと 問題演奏を通じて抑えるようにしましょう ね。はい。で、具体例ということでここに も書いてあるんですけれども、典型的な 具体例ここの、え、丸のはい。え、2番ね 、見ていただいて、Aがにより取得した 宅地を熟確に分割し、宅建業者に販売台を 依頼して分乗するケースと書いてあります 。で、こちらをちょっとね、図式化して いきますと、はい、こちらご覧くださいね 。Aさんが10角に分けてこの不動産を 売るという話なんだけども、宅建業者に 販売代理を依頼して、で、代わりにこの 宅建業者が不特定多数のものに、え、分乗 するということですよね。この場合に、ま 、実際にね、文章しているのは代理業者で はあるんですが、このAというのがやっ てることには変わりませんので、これはA が免許必要ということになります。はい。 ま、代理するってことはですね、その本人 に効果が既属する、つまりAが不動産を 分るのと同じということになりますから、 ここは免許が必要ということですね。で、 この文章というのがね、大事なキーワード になりまして、この文章を分けて譲ると いうことですが、ま、行ね、不特定多数の ものに対して反復継続して、え、取引を するというな、そういうメッセージ、意味 合いが込められている言葉だと思って ください。はい。これね、代理とかバカ 絡むケースというのも気をつけるようにし ましょう。 さあ、それでは続いてなんですけれども、 宅建業者の特ということで免許が不要な ケースを見ていきましょう。基本的に、え 、宅建業に該当するというものは宅建業者 となってですね、これ免許がないと宅建業 もちろんできないんですけれども、特別 扱いありましたよね。国、地方、公共団体 、独立行政法人都市再生機構や地方住宅 供給校舎、このものが宅建業ある場合には 免許でした。で、ここに農業共同組合、 農教さんは含まれませんので、この辺も気 をつけましょうね。民間のものと同じ扱い です、農教さんはね。あとは信託会社、 信託銀行等に関しても免許は得りませんが 、国土交通大臣に届け出手が必要だっ たっていうのも思い出してくださいね。 はい。あとは破産人もこれは商売目的でね 、取引をするものではありません。債権者 のためにね、え、債権を分配するという ことでね、破産者の代わりに手続きをする というものですから破産人というのもこれ は免許がいらないというケースでしたね。 免許がいらないという特、例外というのも 確認しましょうね。さあ、それでは気温 知識のチェックということで問題ね、1問 、1等の問題を皆さんに解いていただき ます。さあ、こちらの問題なんですけれど も、A社が地方公共団体が低重促進策とし ての、え、その所有する土地について住宅 を建築しようとする個人に売却する取引の 媒介をしようとする場合、免許は必要ない と。さあ、いかがでしょうか?ちょっと こちらね、考えていきましょうかね。この A社が免許がいるかいらないかってのを 考えないといけません。地方公共団体って ありますから、え、国などの特別扱いだ から免許いらないんじゃないかと思っ ちゃうんですけれども、あくまで免許が いらないのは地方公共団体では国等が主催 となって宅建業に関する取引とかね、する 時には免許はいらないんですが、これA社 がってなってますからね。A社がという風 になってますので、このA社が何をしてる かっていうのを考えていけません。はい。 で、え、結局は地方公共団体のお手伝いを して取引の媒介をしようとするっていう話 ですから、結局はこれね、A社というのは 免許が必要になるということです。はい。 ねえ、媒介をするっていうのはその取引に 該当して他のね、要件を満たせば免許が いるということですからね。あくまで地方 公共団体などは免許はいりませんが、それ を媒介してお手伝いをするとかってなった 時にはこれは免許が必要ということになり ますので、こういうね、引っかけ問題気を つけるようにしましょう。はい、ではね、 こちらの宅建業、宅建業者の定義は以上 です。 さあ、続いて免許制度各種届けということ で見ていきます。ここもね、改正点がね、 入ってますからね、注意しましょうね。え 、まずはですね、こちらの基本的な内容を 一緒に確認していきましょう。事務所の 定義。宅建業上の事務所というのは何が 該当したかというと、本店したる事務所は 視点重たる事務所、これがね、主な事務所 でしたよね。あとは案内をつけましょう。 案内所はね、事務所に該当しませんでした からね。さあ、そして続いて宅建の免許の 種類と有効期間に関してなんですけれども 、宅建の免許さっきも言ましたが託し建物 を取引に該当する場合には宅建の免許と いうのを取得しないといけませんでした。 その免許に関しては都道府県知事免許と 国土交通大臣免許、知事免許大臣免許が ありましたよね。これは知事免許大臣免許 どうやって決めるかというと事務所の設置 場所で決定しました。はい。なので、その 事務所本店とか視点が1つの都道府県に 収まっているんであれば都道府県知事免許 で2つ以上のね、都道府県にわって事務所 が設置されるというのであれば大臣免許を 取得しないといけません。例えば、え、 東京都に事務所本店視点がそこに収まっ てるんだったら東京都知事免許でいいん ですけれども、東京に本店、そして埼玉に 視点があるという場合には国土交通大臣 免許を取得しないといけないということ ですよね。あとはコメ印の1番書いてある 通り、どちらの免許でも全国どこでも宅建 業を営むことが可能です。そしてどちらの 免許も有効期間は5年です。指示免許は3 年とかね、大子免許5年という差がある わけではないので、ここもね、過去 引っ掛け出てきたことがありますから、 免許の有効期間の数字もちゃんと覚える ようにしましょう。さあ、そして続いてな んですけれども、こちら免許の申請に 関する内容なんですが、え、変更の届けで ここを見ていきたいと思います。で、免許 の申請書の記載事項。はい。宅建の免許を 受ける場合には必要事項をですね、記載し て提出しないといけません。その時に称号 名称や法人の場合には役員政令しよの使命 、個人の場合にはそのもの政令主要にの 使命、事務所の名称所、あとは事務所ごと に置かれる1000人の宅建士の使命と いうのが記載事項ということでね、この辺 は覚えないといけませんよね。はい。で、 この1番から4番に変更があった場合には 変更の届けというのが必要になります。 30日以内に変更にかかる事項を記載した 届けでしょう免許権者にこれ提出をしない といけないということですよね。はい。 この記載事項というのはしっかりと覚え ないといけませんでした。さあ、そして ですね、改正点なんですが、特に大きな 改正点としてはこの宅建業者名簿。この 業者名簿に関しては、さっきのね、免許の 申請書の記載事項と同じようなものが宅建 業者名簿に搭載されました。で、この宅建 業者名簿は 、え、一般の閲覧に強されるということで 誰でも見ることができるというね、業者の プロフィールではあるんですが、この ところにさっきの、え、免許の申請書の 記載事項にはあったんですが、こっちには ないものがあります。これがの宅建士の 使命。の宅建士の使名は改正前までは搭載 されていて誰でも見ることができたんです が業者名簿改正後はこれ覗かれました。 まあですね発見士の使命見られちゃうとま 個人情報なっちゃうわけですよ昨今の個人 情報保護の強化という観点から全員宅建士 の使名というのは除かれましたのでここは ちょっと気をつけておいてください。はい 。さあそれでは続いてなんですけれども 今度はこちらをご覧ください。これもよく 出てきますね。廃業等の届け出です。免許 権者に一定順位に該当した時には廃業との 届け出をしないといけません。さあ、その 自由なんですが、この死亡合併消滅破災 破産解散、そして宅建業の廃止というのを 覚えないといけませんよね。で、これに 該当した時には誰がその廃業との届け出を するのかという届け出義務者はい。死亡の 場合には相続人、法人の合併消滅の場合に は消滅会社の代表役員であったもの。の 場合には破産人、解散の場合には生産人、 宅建業の場合にはその個人と代表役員と いうことでね、特に色は変わっている ところ気をつけましょうね。そして個人が 死亡して相続人が届け出る場合にはいつ までに届け出をしないか、え、しないと いけないかというとはい。その死亡の事実 を知った日から30日以内ですね。基算点 気をつけます。知った日からね、知った日 から記していきます。免許の執行時期は 死亡時です。あと合併消滅の場合には免許 の執行時期は消滅時です。で、合併消滅 破産解散建業廃止はその日から30日以内 にさっき紹介したものが届け出をすると。 はい。で、この破産解散建業廃止の場合に は届け出た時に免許が執行しますね。 それぞれのこの破産解散建業廃止があった 時じゃなくて届けた時に執行しますので そのタイミングも一緒に気をつけとき ましょうね。はい。さあ、それではですね 、今大事なポイントを紹介していきました ので、基本的な知識がちゃんとインプット できてるかどうかチェックしましょう。で はね、1問の問題を出しますので、こちら やってみましょう。はい。個人である宅建 業者へ貢献値免許が死亡した場合、Aの 相続人はAの死亡の日から30日以内に その胸を貢献知事に届けてなければなら ないというね、過去問レベルの問題です。 さあ、いかがでしょうか。 この問題なんですけれども、答えはブブー バ罰ですよね。これはさっきの廃業等の 届け出がテーマ。 宅建業者個人が死亡した場合には相続人が 廃業等の届け出をしないといけなかった。 これいつしないといけないかと言うと、 いつまでにしないといけないかと言うと、 Aの死亡の日から、その人が死亡した日 からじゃなくて、その死亡の事実を知った 日から記して30日以内ということです からね。3点の引っかけ気をつけましょう ね。はい、ということでね、え、先ほど 改正点も紹介しましたのでそれも踏まえて しっかりね、え、知識として定着できる ように繰り返し、こちらもね、復習し ましょう。ではこのテーマは以上です。 さあ、それでは続いて免許結画ということ で宅建業者の免許の結画を見ていきます。 特に大事なポイントをね、ピックアップし て紹介していきますが、まずは最初に破産 者心身故障者ということで見ていきます。 特にね、破産者というのが試験ではよく出 てきますね。この破者、復を得ていない 破産者というのは信用がないということで ね、高額な金額何千万何億とかっていうね 、不動産を取り扱うにあたって破産してる 書がやっぱりですね、宅建業者としてお客 さんと関わってくるとなるとお客さんとし てもあ、この人お金の管理大丈夫かなって 不安になっちゃいますので、ここは信用が ないということで免許を与えないという風 にしています。ただね、復を得れば問題 ないということで直ちに免許を受けられ ます。これ引っかけでね、復を得ても5年 待たないと免許受けられないっていう 引っかけ出てきたことがありますから、 それも注意しましょう。あとは心身故障者 っていうのもね、さすがに認知症がひど すぎて自分の名前を思い出せないという人 に不動産取引って任せられないですからね 。ですから心身故障者っていうのも免許の 結画順になってます。で、心身故障者と いうのがどういう定義になってるかという と一緒に確認しましょう。精神の機能の 障害により宅建業を適正に営むにあたって 必要な認知判断一疎通を適切に行うことが できないものという風に定義られ、え、 定義づけられています。なのでこの色が 変わってるところをね、大事な定義の内容 、ポイント、用語として抑えるようにし ましょう。はい。では続いてなんです けれども、今度はこちら3大悪質行為と いうのを見ていきます。この123に該当 すると最終的には免許が取り消されて しまうんですけれどもさらに免許取り消さ れても5年間反省期間として免許が与え られないという計画時です。で、皆さんと してはまずね、この3大աստ室行為の3 つの自由というのをちゃんと記憶し ましょう。もうこれ空で何も見ないで 言えるぐらいのレベルで覚えていただき たいですね。不正手段で免許を取得した 業務低処分で上場が特に重い。業務低処分 に違反したというケースです。はい。で、 特に不動産会社の法人、株式会社などの 法人が1番から3番に該当したケースと いうのを集中して抑えましょう。法人が 123やらかした場合には誰が結画になる かというと法人とその役員はい。役員が結 になってしまいます。法人と取締り役など の役員みんなご一緒にこれ結果不助になっ ちゃいます。で、聴文工事前60日以内に 役員であったものというのが対象ですから ね。これ遡るんだ約2ヶ月ね、遡るんだっ ていうことも確認しておきましょう。で、 繰り返しになりますが免許取り消処分受け たらプラス5年間免許の結画ということで 免許もらえませんのでしっかりね数字も 抑えましょう。はい。じゃ、続いての結な んですけども罰関係を見ていきます。刑罰 関係です。はい。対象の刑罰なんです けれども近庫懲役です。ちなみにあの刑報 の改正によって好金っていうのができたん ですけれども今年の宅建試験ではその 好金系に関しては関係ないので慶の ちょっとね急報ということで十然の金庫と か懲役で抑えるようにしときましょう。 はい。で金庫懲役に関してはどんな法律に 違反性を金庫形懲役形なってしまうと結画 重になります。ま、それだけ悪いことし たってことですね。で、次罰金なんです けれども、罰金は全ての法律ではなくて、 一定の法律が対象になってます。宅建業法 と刑報などのね、え、ものが対象です。で 、刑報の一定の罪などということで、特に ね、あの、大事な刑報の罪ということで ピックアップしてますが、ここは覚えて ください。障害剤、現場女性剤、暴行剤、 狂器準備、集合剤と脅迫剤と配人罪という ことでね、ま、ゴがあります。はい。凶暴 少女はい、集合と共暴症はい、集合という ことでも、え、もしよければね、ゴロ使っ て覚えてください。脅迫剤、暴行罪、え、 障害罪、現場女性剤、配人罪、え、配人罪 、そして競技準備集合剤ということです。 はい。よければね、これ5使って覚え ましょう。さあ、繰り返しになります けれども、罰金は宅建とか警報の一手の罪 などが対象です。で、執行猶予がつく、え 、場合もありますので、その辺も気をつけ てくださいね。執行付けの場合にはその 執行有益期間中は免許の結画銃になるん ですけども、それが満了すれば直ちに免許 を受けることができます。これも執行猶予 が満了しても5年間ね、待たないと経過し ないと免許もらえないっていう引っかけ出 てくることがありますから気をつけ ましょう。はい。ね、これが軽罰関係です 。Kの執行が終わった日から5年間免許の 結画銃なんですけれども、ま、執行用が ついてるかどうかっていうところもね、気 をつけるようにしましょうということです 。はい。ね、金庫懲役、そして罰金が対象 ですが、この金庫懲役罰金の中でも 繰り返しになりますが、金庫懲役というの は法律関係なくどんな法律に違反せよね、 金庫懲役になってしまったら計画中。罰金 は法律が限定されてる。宅建業法とは警保 の一手の罪ということですね。はい。さあ 、それでは続いてなんですけれども、今度 はこちら法人の免許の結画上を見ていき ましょう。はい。役員と政令使用人を対象 としてその法人の中に役員使用人ですね、 結に該当するものがいた時にはこの法人A というのは免許の結画になってしまいます 。例えば役員が破産しちゃっているとかね 。そういう破産者がいた時にはやっぱり その会社というのが信用問題になってき ますからその会社まここで法人Aというの は免許はもらえない。仮に免許を受けてい た場合には免許が取り消されてしまうと いう内容になってますのでここは政令さめ 人までが対象なんだっていうこともねおき ましょう。さあ、それでは免許の結画の 大事なポイント見ていきましたので1問1 等問題で知識をね、ちゃんと確認していき ましょう。今回の問題はこちらです。はい 。百見業者A社の取り締まり役が所得税法 の規定に違反したことにより罰金の経に 処せられたとしてもA社の免許は取り消さ れることはない。はい。いかがでしょうか ?ま、この問題なんですが所得税法違反と いうところをまずね、ちゃんとキャッチし ましょうね。さっきお話ししました罰金に 関しては宅建に違反した場合と刑報の一手 の罪をやらかした時が結銃の対象でした ですから所得税法違反で罰金にせられたと してもこれは結ではありませんのでね もちろんその取締まり役員が結ではないと いうことですから当然免許を取り消される ことはないです。従って正しいというねえ 問題ですね。先ほどの刑罰関係の結画銃と かもよく出てきますのでね、その辺も ちゃんと復習できるようにしましょう。 はい。それではね、このテーマは以上です 。 さあ、続いて託した建物を取引、宅建士の ルールを見ていきましょう。宅建士なん ですけども、まずは宅建士になるまでの 流れというね、こちらをしっかり確認し ましょう。宅建士になるためにはまずね、 1番の山場である宅建試験に合格をする 必要がありますよね。で、合格したら託し 建物取引士の資格登録というのを行います 。で、登録をした後に最終的に託し建物 取引市長、宅建の交付を受けて初めて宅建 士として名乗れてそして仕事ができると いうことになります。で、ここまでね、 3リステップ得ないと宅建士という名称を 使っちゃいけませんし、もちろん重要事項 説明とかをすることもできませんからね。 はい。で、この2ステップ目と3ステップ 目でそれぞれ試験でも登場する公衆という のがありますから、ここもね、ちゃんと 区別しといてください。宅建士の資格登録 をするにあたりましては、基本的に2年 以上の実務経験がないと登録をすることが できませんでしたが、その2年以上の実務 経験に変えることができるという特別の 講習というのがありました。それが登録 実務講習です。ま、2日間ね、缶詰めにさ れてしまうんですけれども、まあ、2年ね 、不動産会社で働くよりも2日間ね、報酬 を受ければ登録ができるということなので 、ま、不動産会社に努めてない方はこの 講習というのを受けて登録手続きを進める ことになりますね。で、国土交通大臣が 関係している講衆です。ここ知事ではあり ませんから引っかけ気をつけましょう。 そして3ステップ目に関しては都道府県 知事が関係する法廷講習というのを受け ないといけませんでした。はい。誰が関係 する講習なのかっていうところもね、気を つけるようにしましょう。さあ、そして 続いてなんですが、こちらをご覧ください 。大事な宅建士の変更の登録について見て いきましょう。はい。え、宅建士の資格 登録簿というのが備いつけられて、どんな ものが搭載されるのかという搭載事項。 この123というのが搭載事項でしたね。 1番使命住所本石。そして2番、宅建業者 の称号または名称免許症番号。特にこの1 番と2番気をつけましょう。で、2番、今 読みげた2番は宅建業者の業務に受意する ものに限定ということで、不動産会社で 働いている人に関してはこの2番というの も搭載事項になるということですね。はい 。で、こちらは さっき見た宅建業者の宅建業者名簿と 異なって一般の閲覧に強られるものでは ありません。つまり誰でも見ることが できるものではないのでその点気をつけ ましょう。で、住所とか本石もこれ搭載さ れますからね。宅建業者名簿は役員とか 政令主要とかね、え、その人の使命は搭載 されましたが住所というのは搭載されませ んでした。こっちはね、住所本石まで載せ られてますからね。で、この1番2番が 変更した場合には地帯なく変更の登録を 申請しないといけません。そして事務禁止 期間中であってもこれは申請義務があり ます。体調1年間仕事ができなくなって しまうというのは事務金処分ですが、その 禁止監管だっても申請をしないといけない という義務がありますからね。はい、では ここでですね、1問の問題チャレンジして みましょう。こちらの問題なんですが、 宅建士は11先として登録してる宅建業者 の事務所の所材値に変更があった時は登録 を受けてる都道府県知事に変更の登録を 申請しなければならない。さあ、この問題 いかがでしょうか? これはさっき見た変更の登録がテーマなん ですけれども、この宅建士、十字先として 登録してる宅建業者の事務所の所材値、 事務所素材値に変更があったら変更の登録 が必要かどうかです。これ結構ね、迷って 間違ってしまう方いらっしゃるんですよ。 当時ね、あの、これ過去問なんですけれど も、当時被災された時も結構受験生悩ん だっていうね、声が多かったです。答えは バツです。で、なんとなくこれ必要なん じゃないかってね、あの、ぼやってさっき の搭載事項を覚えていると引っかかっ ちゃうかもしれませんね。はい。事務所に 関してはこれは搭載事項ではありません。 宅建業者の称号名称免許症番号というのは 搭載事項ですから、この辺を明確にして おいてくださいね。宅建業者のね、え、 称号名所ですが会社名、あとは免許症番号 です。なので本店視点の所材値が変わり ましたってのは関係にないわけですよ。 例えば本店移転しましたね。本店が移転し て所は変わったとしても会社の名前とかね 、免許症番号関係ありませんからね。です から例えばその宅建士が今働いている宅建 業者を変えて転職しましたっていう場合に はその不動産会社のね名前とか免許症番号 は当然変わりますからそういう時にはこの 搭載事項に変更があったということで変更 の登録が必要です。ちょっとこの点はね、 引っかからないように気をつけるようにし てくださいね。はい、では続いてなんです けれども、こちらデルトコテキストお持ち の方は146ページ登録の移転を見ていき ましょう。登録の移転に関してはここにも ね、図があります通り例えば東京栃知事、 え、に登録をしているAさんが宅建士Aが いたとしましょう。で、沖縄県の事務所に ね、転勤メ下ってはい。こっちで働くこと になったっていう時に登録の移転というの を申請することができますね。ここにも 書いてある通る通り登録したものが登録先 を変更する場合の手続きということですね 。はい。東京都にあった宅建士の登録を 沖縄県に移すというね、登録のお引っ越し 。ここに備え付けられたものを沖縄県の、 え、中にね、移転させるというのはこの 登録の移転です。はい。で、これはどう いう場合にできるかというと、登録してる 知事の感化する都道府県以外の都道府県の 宅建業者の事務所の業務に従事、または 従事使用する時にすることができると。え 、つまりって書いてあるとこですね。働く 場所が他の都道府県に変わった時に登録の 移転ができるということなので、引っかけ 気をつけて欲しいのが単なる重賞移転では できませんかね。単なる重賞移転。沖縄 つけたから沖縄に引っ越そうっていう理由 ではできません。働く場所が他の都道府県 に変わった時にすることができる。そして これは義務ではなくて2位ですかね。する ことができるにとまります。これも過去問 でよく引っかけ出てきますがしなければ ならない。しなければならないときたら しっかりねバツを振るようにしてください 。はい。であとは こちらにも書いてある通りちょっと細かい んですがこの場合Aは沖縄県知事に対して 届事 を経由して登録の移転の申請をすることが できるということでこれは経由申請になり ます。はい。で、経由申請に関しては実は ちょっとね、改正がありまして、こちら ご覧ください。宅建業者の手続きに関して は、従来はですね、国土交通大臣に対して 都道府県知事を経由して申請などすると いうね、いわゆる経由申請というのが宅建 業者の手続きではあったんですが、これ 全てね、宅建業者の手続きでは廃止され ました。直接申請になりました。直接申請 に変わったんですね。だからここに関して は覚えやすくなりました。は直接と経由 申請両方あったんで、ま、バラバラでね、 あのルールがありましたので、1個1個 覚えるのちょっと大変だったんですが、 これは統一されて直接申請になりました。 ただあくまでこれは宅建業法の宅建業者の 手続きに関してなので、今見ていきました 登録の移転に関しては、これ宅建士の登録 の移転に関しては、あの、充前通りね、 あの、経由、申請せで変更はありません から、そこはちょっとね、気をつけるよう にしましょう。 では次にですね、こちらの死亡等の届けで 見ていきましょう。宅建業者でも廃業等の 届けというのがありましたが、宅建士でも 似たようなルールのね、届け制度ありまし たよね。届けで自由、届けで義務者、届け で期間ね、気をつけるようにしてください 。死亡した場合には相続人が届け出をして いつまでに届け出をするのか。この辺は 宅建業者の廃業との時計と同じですが、 死亡の事実を知った日から30日以内です ね。あとは心身の故障がある一定のものに 該当した場合には本人、法廷同機の親族が 届けて義務者です。破産した場合には本人 です。宅建業者の場合には破産したら破産 人が登場しましたがここでは破産人登場し ませんからね。あと30日という数字は 廃業等の統計と同じなので30日という 数字もね間違わないようにしましょうね。 はい。ここもね要素が強いんですけれども ちゃんと復習してください。さあ続いて 登録の結画自由ということで見ていきます 。免許の結のがありましたが、宅建士にも ね、宅建士になれない、登録ができないと いう結が存在します。で、こちらの1番 から、え、4番破者から暴力代員に関して はこれ免許の結画銃と同じという風に考え てください。ですからこのテキストにも 書いてある通り破者からこの暴力のね、え 、結画時に該当しちゃうと免許もらえない し宅建士としての登録もできないという ことで、ま、相当ね、ダメージが大きいと いう形になります。さあ、そしてプラス 宅建士独自の結画銃ということでこちらを ご覧ください。登録の結画重。特にね、 この5大悪質行為気をつけてください。 不正手段で登録、不正手段で宅建市長の 交付を受けた事務処分で上場が特に重い。 事務禁止処分に反してしまった。宅建して ないものが、え、宅建士としての行為をし て上場が特に重いね。この5大悪質校やっ た場合にはい。登録の結画になり登録が 抹勝され、そして5年間再ができないと いうことになりますので、ここもね、 ちゃんと特徴的な結画銃ということで 抑えるようにしましょう。はい。それでは ね、宅建士の重要テーマ見ていきましたの でしっかりね、復習しましょうね。この テーマは以上です。 さあ、それでは続きまして営業保証金見て いきましょう。営業保障金も1問ね、出る と思ってしっかり対策をしておきましょう 。まずはね、大事なところです。営業保証 金制度を利用して宅建業の業務を開始する までの手続きの流れになります。免許を 受けて営業保障金託をして、そしてその胸 を免許権者に届け出をして初めて営業開始 ということですね。この流れ気をつけ ましょうね。免許供託届けで開始。免許 供託届けで返しと、ま、リズムに合わせて 覚えてください。よくね、これ共託をした 後に免許を受けないといけないとかね、 この順番の入れ替えの引っかけっていうの がね、問題として出てくることがあります から注意しましょう。そしてもし供託した 胸の届けをしない場合として制裁があり ましたね。はい。3ヶ月経過しても免許を 受けてから3ヶ月経過しても届け出がない 場合には早く供託してそしてその胸の 届け出をしてくださいということを免許権 者から最後受けちゃいます。はい。で、 さらにそれでも届け出をしないという場合 には1ヶ月経過したらね、免許権者が免許 を取り消すことがあります。ちょっと 細かいんですが、これは任意的取り消しな ので裁量になります。取り消すかどうかは 免許検次第ということではあるんですが、 こういった2段階の措置が待ってます。 制裁が待ってます。で、数字もね、過去 引っ掛け出てきたことありますから、 ちゃんと数字も覚えるようにしてください 。さあ、そして続いて営業保障金の 保管会社等ということで見ていきますが、 これはどういう手続きかと言うと、書い てる通りね、業務開始後る事務所が移転し てそれに伴いモルの供託書も変わりました とね、本店が引っ越しして1番近い森の 教託書も変わりましたという時に、ま、 営業保障金をね、え、新しい教託書に 引っ越しをしないといけないという営業 保障金の引っ越し手続きになります。その 時の引っ越し方法なんですが、その預けて いる供託の中身によって引っ越し方法が 変わります。金銭のみで供託してる場合に はこれは比較的手続や楽チンで保管外請求 で足りますね。え、宅建業者がやっとい てって言えば旧教託書と新託書で手続をし てくれるということで保管外請求金銭のみ は保管外請求で足ります。ただ有価証券が 絡んでいるとちょっと有価証券は扱い づらいので保管外請求ができずにはい。 新たにね、新託書に先にしてから旧教託書 の営業保障権を取り戻します。新たにをし ないといけません。はい。なので一時的に は両方の教託書に供託金があるということ でダブル教託をしてる状態になるんですね 。と、宅建業者としては負担が大きいん ですけれども先に供託をしないとあの旧 供託書から取り戻しができないということ になります。はい。金銭のみかそうじゃ ないのかっていうとこ手続き違いますから 気をつけてください。さあ、そしてあとは 営業保証金の取り戻し。ということで必要 がなくなった場合には営業保証金取り戻し てもらえるんですけれども、ただ半年間の 広告というのが基本的には必要になります ね。1番から5番までに該当するとお客 さんのねためにもすぐに取り戻しちゃうと 営業保証金のねえ、これ中身がなくな営業 保証金が取り戻されると供託書にねお金が なくなっちゃいますからお客さんが保護さ れなくなってしまう可能性があります。 ですから基本的には最低半年間広告をして お知らせをするという手続きは必要でした ね。ただ2つはい。本点移転によりモりの 供託書が変更したケース。これはさっき やったこのねダブル供託です。一時的に2 つの供託書に供託をしてるという状態に なってるからね。なのでこっちにもね、 これをしてますから、ちゃんとお客さんを こっちでカバーしてますから、半年間ね、 広告せずにすぐに取り戻すことができます 。あとは保証協会。はい。鳩3マーク、 うさ木さんマークの保証の社になった場合 にも取り戻し広告はいりませんので、ま、 ここね2つを覚えて取り戻し広告いらない 。2つを覚えてあは取り戻しが必要なんだ なっていう風にすれば比較的に効率よく 覚えられると思います。 さあ、それでは1問一等の問題やっていき ましょう。こちら宅建業者は一部の事務所 を廃止し、営業保障金を取り戻そうとする 場合には供託した営業保障金につき幹保を 請求する権利を有するものに対し6月以上 の期間を定めて申し出るべき旨の広告をし なければならないという過去問レベルの 問題です。さあ、これはね、一部の事務所 の廃止になりますからはい。原則通り 取り戻し広告半年以上の取り戻し広告が 必要になります。従って子は正しいという ですよね。ちゃんと数字も含めてね、答え られるようにしときましょう。では、 こちらのテーマは以上です。 さあ、それでは続いて保証協会に参り ましょう。保証協会に関しては手続きの 流れをちゃんと抑えるということ。デルト 集中プログラムテキストお持ちの方は図後 ね、ふ段に取り入れてますので、ちゃんと 図を使って手続の流れをイメージしながら 学習するようにしてくださいね。特にこう いう基本的なところいのを一緒にね、確認 していきましょう。はい。言葉、このね、 用語ね、脳風教託幹付というこの3つの ワードがとても大切です。納付をするのは 宅建業者である社員です。で、保障協会が 供託をします。幹付という言葉が出てき たらお客さん、損害を受けたお客さんが 供託書お金をもらえるという場面を イメージしてください。あとはそれぞれの 納付供託幹付のお金のニックネームです。 お金のニックネームで納付をするお金の ニックネームは弁済業務保証金分担金や 特別弁済業務保証金分担金、あとは幹付重 金で供託をするお金のニックネームは弁済 業務保証金でお客さんがもらうことが できる幹付を受けることができるお金の ニックネームは弁済業務保証金ですね。 それぞれどのお金がどこで登場するの かっていうのもイメージできたら強いです ね。さあです。弁載業務保障金の幹付と いう手数のところなんですが、まずお客 さんね、どんな人が幹付受けられるかと いうと、宅建業に関して取引した、え、 ものです。あくまで宅建業ですね。なので その自社の社員とかね、そういうのは関係 ないですからね。幹付受けられません。 あとプロ宅建業者は覗かれます。あくまで 素人のお客さんが対象です。いくら元部、 え、幹付受けられますかという限度枠です が、社員が社員でないとしたならばその ものが供託すべき営業保障金の額に相当 する額が限度ということで簡単に言うと 分担金の本点60万1箇所につき30万と いうお金を営業保障金の額に置き換える。 はい。営業保証金の額に置き換えた金額が 幹付の限度枠ということですよね。あとは 幹付請求の手続きもここね、気をつけて ください。はい。幹付請求権者お客さんに 関してはまず保障協会に実際に損害を受け たよっていうことを申し出て認証して もらいその後、え、この幹付請求権者お客 さんが教託書に幹付請求をします。で、 そのお金が戻ってくるということですね。 こ気をつけてください。流れね。引っかけ で取引相手幹付請求権者保障協会に幹付 請求をするとかね。え、どこに何をするの かっていう点に気をつけるようにし ましょう。さあ、あとは弁済業務保証金を 取り戻し等ということで、ま、いらなく なった場合などでですね、え、お金を戻し てもらうという手続きの話なんですが、え 、教託書が保障協会ね、供託書と保障協会 のやり取のところで保障協会が供託書から まずお金を取り戻します。で、どういう 場合に取り戻すことができるかというと、 社員が社員の知位を失った、ま、保障協会 のメンバーから外されてしまったとかね、 脱体をするっていう場合に取り戻しができ ます。あとは社員が一部の事務所を廃止 する場合に取り戻しができると。で、その 後分担金として、え、宅建業者社員に変換 をするということですね。で、変換をする 時のルールなんですけれども、はい、営業 保証金でも存在していました取り戻し広告 みたいなのがあるわけですよ。社員が社員 の知を失った場合には6ヶ月をくだらない 一定期間内に保証強化認証を受けるための 申し出をすべき胸を報告。ま、お客さんに お知らせをするわけですね。はい。何か あったら早めに、え、お知らせして くださいねと。それが6ヶ月間、最低6 ヶ月間ということです。ただ一部の事務所 を廃止した場合にはその広告がいりません でしたからこの辺は営業保障金と比較し ましょう。営業保証金の場合には一部の 事務所を廃止した場合でも取り戻し6ヶ月 間必要でしたが保証協会の場合にはこの 広告はいらないですからね。今言った点も よく試験で問われますので気をつけて ください。ではこのテーマの最後に確認 問題をやってみましょう。こちらです。 保障協会の社員である宅建業者と宅建業に 関し取引をしたもの宅建業者に除かれると がその取引により消者債権に関し弁済業務 保障金について弁載を受ける権利を実行 する時は当該保障協会の認証を受けると ともに当該保障協会に対しカ付請求をし なければならない。さあ、丸かいかが でしょうか?ま、これはね、え、幹付など の手続きの話なんですが引っかけ気をつけ てくださいね。これバツですからね。確か に保障強化の認証を受けるための申し出 っていうのは幹付請求検なんですが、どこ に対してカ付請求をしないといけないかと いうと、請求自体は保障協会ではなくて 供託書に対してカ付請求をしないといけ ませんでしたから、ま、こういう問題ね、 引っかけ気をつけるようにしてください。 はい、ではね、このテーマは以上です。 さあ、それでは業務規制、そして案内所等 ということで見ていきましょう。まずは1 つ目なんですが、こちら工事官僚前物件未 完成物件の広告契約締結の制限ということ で見ていきます。ま、ここもよく出てき ますよね。基本的には未完成物件というの は広告とかね、契約締結っていうのを好き にできないようになってるわけですよね。 必要な許可とか確認等を受けた後じゃない と広告契約締結しちゃいけないよと。もし ね先に広告とは契約しちゃってごめん なさいね。許可とは確認でしたってなっ たら販売できない物件を売り付けるなって 話ですからね。ちゃんと販売できる物件を 売れよって話ですからね。はい。で、この 許可等を受けるまでは基本的に広告契約 締結というのはできません。ちゃんと許可 を受けた後であれば広告とか契約締結が できると。ただこの契約の締結については 例外的なものがありまして体借の媒介で ありは制限がありませんでした。ですから アパートマンションの賃貸借をするによっ ては新築物件でまだ許可とかを受けてい なかったとしても契約はしてえいいよと いうことになりますので、ま、この点は気 をつけてください。ただね、あの退借だっ てもう広告はすることできません。 あくまで借の代理売介ということで契約に とまります。広告はすることできませんの でその点は気をつけましょう。さあ、あと はこちらも大事なとこですね。帳簿と従業 者名簿のルールです。で、帳簿とこの従業 者名簿なんですが、それぞれ事務所ごとに これ備えないといけません。案内所には 備える必要性ありませんから引っかけ気を つけましょう。そして帳簿、そして従業者 名簿の保存期間なんですが、まず帳簿です 。各事業年度の末日に閉鎖して閉鎖後5 年間です。閉鎖後5年間。ただ宅建業者が 自ら売りなる新築住宅にあたっては10 年間ということね。数字気をつけましょう 。あとは従業者名簿に関しては保存期間は 最終記載日から10年間です。あとは閲覧 なんですが取引関係者から請求があったら これ閲覧する義務がありますから従業者 名簿見せてとね取引のお客さんからえられ たらこれ見せないといけません。ただ帳簿 に関しては他のお客さんの個人情報とかも いっぱい載ってますからこれは見せる必要 性はないわけです。こういうね閲覧する 義務があるかないかっていうところも ちゃんと区別できるようにしましょう。 さあ、あとは案内所等の届けということで 、いわゆる50条2項の届けでなります。 宅建業者は申し込み契約を行う案内所等に 関しては一定事項をこれ届け出ないといけ ませんよね。で、基本的にはこの案内等を 設置した宅建業者が届け出をしないといけ ないということです。で、誰に届けをする のかということでね、ここにも書いてある 通り、免許権者と自分の免許権者とその当 が案内との所を感覚化する知事に対して 届け出をするといつまでに届け出をするの か業務開始の10日前までに届け出をし ます。例えばという具体例がここに書いて ありますが、宅建業者AがBに対してAの マンションをね、販売だりを依頼すると いうことですね。Aが持ってる文章 マンションをAではなくてBにね、販売し てもらうということですね。で、この場合 でBが案内所、モデルルームとかモデル ハウスを設置しましたという話なんですが 、この場合Bは国土交通大臣、自分の免許 権者とあとはこの案内を設置して感轄する 貢献、この貢献知事に対して、え、業務 開始の10日前までに届け出ないといけ ないと。ま、今回のケースでは売り主Aと いうのは案内を設置してるわけではあり ませんので、届けれる必要はないという ことです。 さあ、それでは大事なポイント見ていき ましたので、最後にこのテーマの最後に 1等の問題で確認していきましょう。 こちらの問題です。宅建業第50条第2項 の届け出をすべき場所として宅建業者が 業務に営視展示会その他これに類する模し を実施する場所が定められているがその 模しを開する10日前までに実施場所を 感化する都道府県地に届けなければならず 免許を受けた北土交通大臣または都道府県 地に届け出る必要はないというところで さあいかがでしょうか? こちらの問題は先ほど見ていきました書と の届け手でなんですけれども答えはバツ ですよね。案内所との届け出手では基本的 には案内を設置する宅建業者が届け出をし ないといけないということで、ま、数値 関係あってるんですけれども、ただね、 これ届けてる場所、どこに届け出手をする かというと、自分の免許権者とそこを間轄 する知事に対して届け出ないといけません ので、最後のね、免許権者には届け出る 必要がないっていうのが引っかけになり ます。はい、こういう引っかけ気をつけ ましょうね。では、ここのテーマは以上 です。 さあ、それでは続いて売会契約。3大書面 の入り口部分ですね。本試験でも3大面は 1番再されますから、特に力入れて復習し ないといけませんよね。まずこの媒介契約 なんですけれども、後で見ていきますが、 改正もありますからね。改正点も注意し ましょう。では先にこの基本事項の チェック。一般売介契約、1000人売会 契約、専属人売会契約と3タイプの売買 契約ありますよね。一般売媒が1番緩い、 重度が高いタイプです。なので有効期間や 登録義務、定期報告義務などの規制はあり ません。はい。一般媒介契約は他の宅建 業者とも浮気がすることができるとね。 例えばA不動産会社に売介契約をお願いし ても、他のB不動産会社にも一般売介契約 をお願いできるという間が広がる、広がる というタイプのものですよね。はい。有効 期間やこの登録義務、提供務を一切あり ません。これが宅建業法上のルールです。 ただ1000人売会先続線になってくると 厳しいですね。融合期間は最長3ヶ月で これを超える期間を定めた場合には無効に なっちゃいます。あんまりお客さんを高速 縛ってはいけないということですね。 そして更新することも可能ですが、更新は お客さんの移行がないと更新できません から、ちゃんとここはですね、え、お客 さんと確認を取って更新してもいいですか どうかっていうのね、え、お互い合意して 更新という手続きになりますから、一方的 に例えば自動更新をするとかね、そういう 定めをしたら無効になってしまいますよね 。あとは登録義務ということで指定飛行 いわゆるレンズへの登録義務なんですが、 数字ここもね、引っかけ気をつけましょう 。1000人売契約は7日以内、専属人は 5回以内に登録をしないといけませんでし た。あとは業務の処理状況の報告という ことで定期報告義務というのもありました ね。000人は2週間に1回以上、専属人 は1週間に1回以上ですね。お客さんとし ても自分が預けた物件気になりますから、 申し込みが繋がりそうかどうかね。 申し込みに繋がりそうかどうかとか、反響 があったかどうかとか、こういうのは気に なるわけです。そういうのをしっかりと 報告をしないといけないということですね 。で、これとは別に申し込みがあった場合 にはこれはですね、地帯なく依頼者にお 知らせをしないといけませんでしたから、 定期報告義務とは別に申し込みがあった時 には報告をね、すぐにしないといけないん だっていうところも抑えといてください。 ちなみに一般売会契約でも申し込みがあっ た時にはすぐにね、死体なく報告をする 義務がありましたから、そこちょっと気を つけましょうね。はい。ではこの数字関係 なんですがよければ五をしっかり使って 覚えてください。人さなと専属さです。 まだまだね、近年でも数字の引っかけ出て きますからね。さあ、そして続いて指定 流通機構への登録に関してです。はい。 ここは改正がありましたからねご覧 ください。人売会契約や専属人売会契約は 7日内は5日以内に指定に登録をしないと いけませんでした。何を登録しないといけ ないかというとこの1234でしたね。 物件の所材と売買価格、法令上の制限で 必要なもの。取引の申し込みの受付に 関する状況。これがね、改正によって追加 されましたのでプラスアルファで覚えとき ましょう。あとは専属人売会である場合は その胸ということではい、登録事項気を つけましょうね。あとはこの指定流通機構 への登録に関しての手続きで登録が終わっ た後です。登録が終わった後は指定以降 レインズが登録終わりましたよという登録 書を発行してくれますから、それを受けて 宅建業者が依頼したお客さんに対して登録 書というのを引き渡します。で、ここなん ですが登録書に関しては電磁的方法による 提供が可能です。もちろんね、依頼者の 承諾を得てということになりますけれども 、PDFデータなどで提供することも可能 になってますので、一緒に確認しておき ましょう。さあ、そして指定術レンズに 登録した後の話なんですが、無事にその 登録した物件契約がしました。制約しまし たとなった場合には宅建業者としては指定 レンズに通知をしないといけませんでした ね。登録番号、取引比較、そして契約成立 年費を通知します。はい。ここも何を通知 しないといけないのかっていうね、ところ 踏まえて抑えるようにしてください。はい 。このね、手の流れっていうのもね、 とても大事ですからね。さあ、あとは売介 契約といえば売介契約書の記載事項。この 点もね、ちゃんと抑えるようにしましょう ね。あの、色々覚えるべきテーマというの はありますが、売買価格ね、あとは評価 科学、これは依頼者がいくらで売りたいの かという希望科学ですよね。よく引っかけ でも出てきますが、この科学表価格につい て宅建業者が意見を述べると、ちょっとお 客さんの希望価格は高いですよね。と1億 じゃあ難しいと思います。8000万じゃ ないですかねっていう風に意見述べる時に はちゃんと根拠明らかにしないといけませ んね。この取引事例とか見ると同じような 物件はやっぱり1億じゃなくて8000万 で売れてますと。あと地下工事によれば これぐらいが妥当じゃないですすかって いうちゃんと根拠をね示さないといけませ ん。ただこの根拠は後等でも書面でも構ま ないというのが法律上のルールです。 はい。あとはここ気をつけたいですね。4 番建物状況調査を実施するものは圧線に 関する事項ということで、いわゆる インスペクション建物状況調査というのは 基礎とか柱とか土台とかね、中古住宅を チェックするね、中古住宅の大事な部分を チェックするというのがこの建物、え、 状況。まあね、建物のコンディションをね 、チェックするものだと思っていただいて 大丈夫です。で、ここにも書いてあるん ですが、補足事項建物状況調査を実施する ものは建築士であり、国土交通大臣が 定める講習を終了したものじゃないません と。誰でもね、あの、インスペクション できるわけではないです。あとここもね、 売約書には斡旋の運を記載しないといけ ません。で、これね、必ず、必ず、え、 建物状況調査をやんないといけないって わけではありません。依頼者の希望によっ てするかしないかというの決めることが できます。ま、やっぱりね、あの、10万 から20万ぐらいインスペクションするに お金かかったりするわけですよ。ですから 別にね、あの、インスペクションしないで そのまま売ってもいいよと。で、買主の主 さんも特にインスペクションいらないと いうんであればそのまま建築士さんとかに 頼むことなくこの不動産を売買するって いう話になってきますから斡旋はしない、 紹介はしないっていうことになりますね。 斡旋紹介しなかったとしてもその圧しない という旨をちゃんと売介契約書に記載し ないといけませんということなんですね。 はい。インスペクションしなとことは建築 資産とか紹介しないということになります が、それをちゃんと反映させないといけ ない。記載しないといけないということ です。さあ、あとはこちらなんですが、え ね、標準売介買介契約薬に基つく場合圧線 なしとする時にはその理由を記載しないと いけないということです。なんで圧線し ないのかっていうのも、あの、これ記載 事項となってるんですね。ま、これも若干 ね、あの、近年の追加改正ということに なってますので、合わせて抑えておくと いいですね。そして宅建業者が受報酬とは 別に圧線料金は受量できません。このね、 あの、インスペクションをする際に、え、 建築者、建築さんとかを紹介すると、だ、 じゃあね、この紹介量、斡旋量を別に 取れるかというと、取れません。ま、それ もね、気をつけましょう。さあ、あとはね 、この記載事項の中では報酬ね、仲回手数 料に関しても売会契約書に記載するんだっ ての覚えといてくださいね。あとは指定率 飛行への登録に関する事項ということで、 指定立に登録をするんであれば登録をする 形でね、ちゃんと記載をしないといけませ んですからとか専属人売会契約の場合には 義務ですからね。え、そこはちゃんと記載 事項になりますよね。なので一般売介契約 の場合でもこれ記載事項になります。一般 売介契約でもこの7番は記載事項になり ます。あの、一般売会はレインズ指定追 義務はありませんでしたが、登録をしない 場合には登録をしないとはい。登録でき ないわけじゃないですかね。登録をしない んだったらしないと記載します。で、する んだったら、あの、そういう形でね、 ちゃんとあの、記載をする必要性があり ますから、一般売会契約でも登録をするし ないに関わらず、これ記載事項になるん だっていうところは気をつけましょう。 さあ、それではね、売会契約大事な ポイント見ていきました。問題で知識をね 、確認していきましょう。こちらの問題。 はい。宅建業者AがBからBへの中古住宅 の売却の依頼を受けと売介契約を締結した 。Aに対して当該中古住宅について 買い付けの申し込みがなかった場合でもA はBに対して当該契約にかかる業務の処理 状況を2週間に1回以上報告しなければ ならないがその報告は必ずしもで行う必要 はない。さあ、いかがでしょうか。こちら は業務の処理状況に関しては人会契約の 場合には2週間に1回以上ですから 数字オッケーですよね。で、この報告は 必ず書面で行う必要はありません。行動で も構わないです。絶対に書面じゃないと いけないという縛りはありませんから 正しい技術です。はい。ま、このね、え、 レベルの問題解けるようになりましょう。 ではこのテーマは以上です。 さあ、それではね、大事な大事な重要事項 説明参りましょう。35条面です。まずは こちらご覧いただいて説明務等ということ でね、デルトコテキストまとまってます から一緒に確認しましょう。誰が説明を するのか当然宅建士ですね。宅建業者は 宅建士をして説明させないといけないと いうルールです。人になる必要性ありませ んからね。あの、パートアルバイトなどの 宅建しても全然問題ありません。説明事件 はい。契約が成立じゃ後じゃありません。 契約成立後じゃ遅遅いですから契約成立前 です。そして説明は制約ありません。どこ でもオッケーです。で、説明の空い方、 特にこれは気をつけましょう。飼主、仮主 、交換統。米メ印に書いてある通り、え、 売主や貸主に対しては交付、書面の交付や 説明は一切いらないです。あと相手方が 宅建業者の場合には交付のみで足りて説明 は不要となってますので、その点も ちゃんと確認するようにしましょう。 まとめるとこちらね、重説は誰に対しない といけないか漢字5文字で、えっと、権利 取得者です。35文字で権利取得者になり ます。売買契約の場合には買主、賃貸借 契約の場合には仮主ですよね。で、貸主と か売り主はそもそも自分の物件持っていて 知ってますからね。その知らない人に対し てこれからその不動産を手に入れるその人 に商品の説明をするというものですから そもそも知っている自分のものなってると いう人にねをする必要性ないわけですよ。 はい。で、交換契約の場合には量者という ことですね。で、相手方が宅建業者の場合 には重要事項説明は不要です。で、さっき もやりましたが、重要事項の説明書、重要 事項説明書の交付は例えプロである宅建 業者でも必要なんですけども、ただ説明 自体はいらないと、書面渡しとけば内容は ね、プロですから知ってますと、わざわざ 説明をね、する必要性ないということです 。はい。ちょ、その点ね、あの、気をつけ ましょう。あとは説明方法なんですが、 宅建士の記名がある35条面を交付して 説明です。これ電磁的方法による提供も 可能となってますので、その点も確認し ましょう。さあ、それでは、え、形式的な ね、入り口部分を見ていきましたが、実際 にね、説明する内容をちょっと ピックアップしてね、あの、気をつけたい ところを見ていきたいと思います。まずは こちら法令上の制限です。え、法令上の 制限に関しては都市計画法建地基準法が メインの法律になりますが、ま、その他の 法令ということでね、ちょこちょこ いろんな法律登場するんですが、ま、主に は都市計画建築基準法と思っていただいて いいです。特に気をつけて欲しいのは建物 の体借です。アパートマンションの賃貸借 においてはほぼほぼ法令上の制限の説明は いらないです。ちょっとね、余力がある方 はここに書いてあるね、条文の、え、制限 に関しては必要となってますので、余力が あることは過去の中も一緒に覚えとき ましょう。ま、それ以外の方は建物対処ね 、ほぼいらないんだって思っていただけれ ばいいです。なぜならばアパート マンションを借りる人は都市計画を建築 基準法直接関係ないんですね。特に建物と かを建築するわけではありませんから用途 制限とか用途地域とか憲兵率、要績率とか ね、ここは関係ないということで、 アパートマンションを借りる人の法令書の 制限の説明というのはほぼいらないという ことです。あとはよく出てくるテーマとし てはやっぱり水外ハザードマップですね。 で、こう市長素の腸が提供する図面という フレーズもちゃんと覚えといてください。 これが来たら水害ハザードマップのことだ と思ってください。託し建物位置が表され てる時は当該図面における当該託し建物 所材値を説明しないといけないと。で、 びっくりマークなんですがはい。ここに 補足事項として書いてありますけども、 託し建物の位置を含む水害ハザードマップ を洪水、薄い、出水、え、高の位提示して 当該託し建物の多めの位置を示すことに 説明しますというのが具体的な説明という ことです。ま、例えばなんですけれども これ実際の重要事項説明書のひ方なんです が、ま、このようにですね、水がハザード マップのうむなしということで洪水、薄い 、出水、高塩ありなしっていうのを記載し て、え、実際にね、その不動産を購入する 物件とか借りる物件がどこにあるのかって いう所材値をここにですね、記載すると いうことになります。ま、もちろん水害 ハザードマップがその市町村に存在しない という可能性もあります。全ての市町村に 水害ハザードマップがあるとは限らない わけです。はい。ここにも書いてある通り 、水害ハザードマップ等にね、え、調査の ホームページ等に水がハザードマップが 掲載されていない場合には水ハザード マップが存在しない胸を説明すれば足り ます。必ずしもね、存在するとは限りませ んので、ま、その点気をつけといて ください。さあ、あとはですね、こちらの 指導負担も見ておきましょうね。出ても おかしくないので、え、指導負担は建物 対象が説明いらないっていうのは強調し ときましょうね。はい。例えば指導面積と か指導を利用する際の負担金などを説明 するということです。 ちょっとね、具体例えてありますがはい。 高土地と押す土地がありまして、え、これ 行動ね、道路です。で、押すと土地は囲ま れちゃってて袋地ですね。オストは囲まれ ちゃっていて行動に出ることができません 。そこで高土地の一部を利用させてもらっ て、ま、知益権とかを設定して、ま、指導 を作り、ここでね、通行ができるようにし てるわけですよね。ま、その時の指導負担 に関してはそれぞれの土地を持ってる人が やっぱ負担をしないといけません。例えば 高土地を利用してる場合にはここね、指導 面積として自分の土地ではあるんだけども 50平米分は道路ね、道になってますから 使えませんと。だからコト地を購入する人 もこの指導があることを認識しないといけ ませんからこれを指導負担と勧明すると あとは乙つ土地を利用する人もここはです ね、ま、指導を通って行動にね、出るよう になってますので負担金として、ま、月 いくらかかるとかっていうのが発生する こともあります。ですからここをね、押す 措置を購入したりする人にも影響があり ますから、ちゃんとこういう負担金などを 指導負担として説明しないといけないと いうことです。ただ繰り返しになります けれども、これ建物の代がアパート マンションを借りう人は関係ないのでね、 この対象となるね、え、取引などが何なの かっていうのも明確にしておきましょう。 はい。さあ、それでは続いてなんです けれども、こちらをご覧ください。今度 はい、マンションの追加事項ですね。 マンションの追加事項です。で、 マンションの追加事項としてはい、こちら ですね。1番から9番までちゃんと チェックをするようにしましょう。区分 所有建物の追加事項です。で、貸借は1番 と2番だけでしたね。占油部分の用途、 その他利用制限に関する規約と管理委ಾನ 委託を受けてるものの使命住所です。部屋 の使い方と管理会社の情報を最低限あの 賃貸借で勧めすれば足りました。ただ退借 以外の売買とかになってくると1番から9 番まで全てが必要です。敷地に関する権利 、共容部に関する規約、建物敷地の専用権 に関する規約、修繕積み立てに関する規約 、毎月の負担額や滞能額や積み立て額に ついても説明が必要でした。維持修繕の 実施状況や管理費用、そして特定のものの 費用の原面、この1番から9番まで、え、 売買に関しては説明が必要になりますから 、貸借か売買かでね、これは説明事項が 変わってきますので、その点は注意する ようにしましょうね。さあ、あとは重説で 気をつけて欲しいところがこのですね、 既存建物状況調査等というとこです。規算 建物状況調査等ということで、中古住宅の 場合にはい、ここ説明しないといけません よね。特に1番気をつけましょう。近年の 改正点混じってますからね。建物状況調査 はい。いわゆるインスペクションですね。 実施後1年経過しないものに限る実施して いるかどうか及びこれを実施いる場合に おけるその結果の概要ということで インスペクションしているんであればして ます。そしてその結果の概要までも説明が 必要です。していないんだったらしてい ませんという説明になります。あとはこの 建物状況調査は1年経過していないものに 限られますから、例えばインスペクション しましたとね。中古住宅チェックしました 。でも5年前にやりましたというのであれ ばこれは時間経っちゃってますので結局5 年前にしたものは実施していないという 評価になっちゃいます。なのでその説明 実施していませんという説明になるんです ね。でここが近年の改正ではい。この1年 なんですが鉄コンクリート像または鉄骨 鉄筋コンクリート像の共同住宅等にあっ たら2年になります。なのでRCsrcの マンションではこれ2年に変わりますので 気をつけてください。ですからこの1年と いうのは例えばあの中古の木造こて中古の 木造小建て住宅であれば1年ということに なりますね。はい。あとはこの2番設計 図書点検記録その他の建物の建築及び位置 保全の上空に関する書類。この具体例をね 見るようにしましょう。どんな書類がある のか。建築確認申請書確認済検査済み症 建物状況調査結果報告書既存住宅の建設 住宅性能評価書こういうね具体例で出て くることもありますからここも目を通して おきましょう。で保存の状況です。書類が あるかないかね。これらの書類があるか ないかの説明だけでます。書類の内容まで は説明する必要性はありませんでしたから その点もねするようにしましょう。 さあ、あとは、え、ここの担保責任の履行 に関する措置の概要。ここもね、よく出て きますからね。はい。え、当該託し建物が 種類品に関して契約の内容を適合しない 場合におけるその不適合を担保すべき責任 の履行に関し、保障保険契約の締結その他 の措置で一定のものを講るかどうか及び その措置を講る場合におけその措置の概要 が説明事項になります。ま、具体で例あり ますかね。担保責任に関する保険契約との 締結をするかどうかや締結する場合におけ るその措置の、え、概要ですね、その概要 に関して説明をするということです。で、 これ売買交換が対象ですから貸借はね、 説明対象外となりますのでその点も ちゃんと確認しておきましょう。 さあ、それではね、重説で特に代謝の一緒 に見ていきました。問題にチャレンジして みましょう。今回の問題こちらです。 宅建報第35条に規定する重要事項の説明 に関して区分建物である事務所ビルの一質 の売買の媒介を行う場合、当該1の建物 及びその敷地の管理が委託されてる時は その委託を受けてるものの使命及び住所 法人ではね称号名称と浸たる事務所の所材 値を説明しなければならない。はい。これ は区分所有建物マンションの追加事項です よね。で、このマンションの追加事項に あたっては売買か交換そして貸借か売買借 か。これ気をつけて欲しいですね。特に 貸借の場合には説明事故は2つだけでした 。占油部分の用途その他利用制限に関する 規約と管理会社の情報でしたから。で、 今回は売買ですからもちろんね、この使名 住所という管理会社の情報も必要です。で 、貸借でもね、これはもちろん必要になる んですが、貸借の場合には特にね、区分 所有の追加事項は2つに限定されていまし たから、売買ではここの2ね、売買交換で はここの2、貸借では2つですからね。 ここはちゃんと区別して取引内容をね、 確認しながら問題の整合を出せるようにし ましょうね。はい、ではここのテーマは 以上です。 さあ、それでは37条面に行きましょう。 37条面はまずはですね、考え方から抑え ましょう。37条面の考え方。お互いが これ話し合って合意して決めたものという のが37条面です。証拠として残しておき たい証拠保全が目的なんですよ。なので 説明をするものじゃないからね。重要事項 説明とは全く違うものです。引っかけ気を つけてください。37条面は説明をする ものではありません。お互いがこうしよう 、あしようって話し合って合意したもの ですから商品説明とは全く違うものです からね。区別してください。で、ポイント 契約する当事者に関係することを主に記載 していきます。全部が全部ってわけでは ないんですが、例えば売買金額とかいつ 引き渡しをするのかとか、いつ登記をする のかっていうのはこれはですね、やっぱり 関係する、お互い話し合って、え、決めて いくというものですからね。そういうこと を主に記載していきます。で、あとは必要 的か任別しましょう。必要適事項か任事項 か。これをね、区別するっていうのも とても大切です。後でね、見ていきます けどね。じゃあまずその入り口部分の最初 のところね、大事な部分なんですがはい。 え、記載事項の前のね、え、交付義務の ところを整理していきましょう。これ重要 事項説明書と35条面とね、比較区別 できるようにしましょうね。交付者は宅建 業者です。37書面の交付自体は宅建士が やんないといけないというものではあり ません。交付時期は重説とは違います。 契約成立後、え、従体なくです。交付場所 はこれ銃説と同じく制約ありません。どこ でもいいです。あとは交付の相手方は契約 の当事者ということで重説と違います。 関係する当事者にこれは交付をしないと いけません。売買契約であれば売主買主 賃貸借は貸主仮主ですね。そして交付書面 なんですが宅建士の期名がある書面を渡さ ないといけません。宅建士は線になる必要 はありませんからね。あと米印にもある 通り、相手方が宅建業者でも省略ができ ませんね。省略できませんので、その点も 気をつけてください。さあ、それでは記載 事項ということで皆さんこの辺は大丈夫 ですかね?37目の記載事項は全部で13 あります。ここは確実に全て抑えられる ようにしましょうね。あの、ここ動画 ストップして確認しても構いませんから 確実にこれ仕留められるようにしましょう ね。こんな角度で来ても答えられるように 量はそんな多くありませんから。で、まず はポイントはさっきも言った通り必要適 事項か適事項かです。必要適事項は必ず 記載しますね。必ず記載します。はい。任 事項は定めがあれば記載する。定めがあれ ば記載するという風になってますので、 ここで区別しながら抑えるようにして ください。そしてちょっと気をつけて 欲しいのが例えばね、この3番と7番ね。 3番は代金交換金借地の額支払い時期方法 はい。売買代金いくらですかとかね、いつ 支払うんですかと、どうやって払うんです すか話です。7番はこれ以外のお金ね、 代金、交換差金、借金以外の金銭です。 ですから例えば霊金だとかね、え、権利金 とかそういう何々以外の金銭にあたっては その額と時期と目的です。ま、何々以外の お金ってなってくると、やっぱりお客さん としてもどんな目的のお金なのかっていう のをちゃんと知りたいので、これ目的です 。はい。ね、こっちは額時期方法ですが、 こっちは額時期目的になってますから、 こういうの区別しましょう。あと5番 既存物である時には当社確認事項です。 はい。ね、これは中古住宅限定の当社確認 事項。これもよく出てきますからね。 そして移転登記の申請時期。これ登期って いう言葉だけ覚えてる方結構いますかね? 抵当権の設定はこれ37条面の記載事項で はありませんかね。はい。抵当権の登記が 入っていて、それに関する事項とかって いうのは過去問でも引っかけあります けれども、37の記載事故でありません。 移転投機の申請時期、これ所有権の移転 登機だと思ってください。移転投機の申請 時期、つまり、え、所有権の移転登機は いつ申請するんですか?ということですね 。はい。 そういうの踏まえてこうね、色変わってる ところをちゃんとチェックするようにして ください。で、あとは貸借にあたりまして はこれはね、必要か不要か変わってきます 。貸借の場合いらないものがありました。 はい。この12345ね、この 5611213 は貸借では記載がいりませんでしたから、 その辺もちゃんと確認しましょう。で、 吉野塾ではね、あの五を紹介してますので はい。はい。37条の貸借記載不要という ことですね。え、借金倒産税負担なしとね 。借金倒産税負担なしです。貸借の場合に はこの既存建物ね、中古住宅の当社確認 事項。あと金銭対職の圧点に関する事項ね 。あとは、え、移転登記の申請時期で素税 効果で担保責任、契約不適制限の担保責任 のね、あの記載事項これらはなしという ことで、え、借金倒産税負担なしで覚えて ください。はい。え、じゃあですね、1つ 問題解いてみましょう。こちらです。宅建 業者Aが自ら売主として定着する、え、 締結する宅の売買契約において37条面の 電磁的方法による提供を行う場合、当該 契約の相手方に対しあらかじめ電子的方法 による提供に用いる電子的方法の種類及び 内容を宅建士に説明させなければならない と。はい。ま、これはですね、去年の問題 ではあるんですが、これバツを振って ください。ま、そもそもこれですね、この 電池的方法で提供する時に宅建を使って その電子的方法に関して説明をしないと いけないという義務はありません。はい。 ね、ま、そもそも37条面自体は説明いら ないからね。ね、電池的方法をで提供する 時にももちろん宅建士のあの説明義務って いうのはありませんのでね、ここは 引っ掛け気をつけるようにしましょう。 はい。ではね、大事なポイント見ていき ましたのでこちらのテーマは以上です。 さあ、それでは3大署名の次に大事な発手 制限に入ります。この発制限まずはね、 冒頭入り口部分のところを見ていきますが 、そもそも発制限はどんな場面で適用さ れるのかっていうとこですよね。まず こちらご覧いただいて通常売主の売買契約 においては民法が適用されることになり ます。ただこの民法というのはお互いの 立場が平等であるということを前提に 取り組められている法律ルールなので 売主買主確実に平等とは言えない状況が あります。それが売り主が業者で買主が 業者以外プロと素人です。まあね動物で 例えるとこれはウサギとライオンみたいな こういう構造になるわけですよ。どうして もこれはですね、うさぎちゃんのが立場が 弱いですから、これは食べられちゃうわけ ですよね。はい。力の差がありすぎます。 そこで民法を適用させちゃうとね、どうし ても平等じゃないとプロの方が有利だと。 そこで発制限という宅建を用意して民法を 修正し、このうさぎちゃんである飼主を 守るという考え方が働くわけですよ。はい 。ま、特にね、宅建業者が縛られてしまう 、制約されてしまうという8つのルールが 反種制限です。特に大事なところをね、 これからピックアップしていきますからね 。で、まずははい、担保責任の特約の制限 というところから見ていきましょう。これ は種類品質の不適合が対象です。で、原則 として民法のルールより不利な特約という のが無効になります。民法上担保責義の 特約の制限というところで特にですね制約 というのはありませんですから例えば民法 上でしたら売主は何かあったとしても契約 不適合責任担保責任はうちは一切追わない ですからねっていう特約を結んだとしても これは別に有効なわけですよ。買主がい いって言えばね。はい。ただ宅建の場合に は素人であるお客さんが痛い目見やすい ですから売り主に有利なね。あ、うちはね 、責任一切追いませんから、もうこれ業界 標準ですから。担保責任、契約不適用責任 は追わないという形で特約儲けさせて もらえますねって。で、飼主さんも、あ、 そうなのかっていう風に思っちゃうことも ありますから、ま、これはですね、完全に ね、素人であるお客さんがね、不利になっ て痛い目ね、あの、見る可能性が高いです から、こういう制約というのを宅建業上を 設けてるわけです。民法の規定よりも主に 不利なルールは無効だよと。はい。で、 無効となった場合には民法が適用される ことになります。例えば損害賠償請求は 認めないっていうんだったらこれ無効と なって民法上ね、一定の場合には損害賠償 請求可能ですから主はね、ちゃんと この飼主は一定の場合には損害賠償請求が できるという風にこれなるわけですね。 損害賠償請求を排除する特約を設けてもね 。はい。で、あとは例外として責任追求 期間です。通知期間については引き渡しの 日から2年以上とする特約は例外とし てオッケーです。この辺ね、ちゃんと確認 できるようにしましょう。さあ、それでは 1つ早速ではありますが問題にチャレンジ してみましょう。こちらの問題いかが でしょうか?宅建業者Aが宅建業者では ないBとの間で締結する建物の売買契約に おいてAは当該建物の種類または品質に 関して契約の内容に適合しない場合におけ るその不適合を担保すべき責任を一切お する特約を定めた場合この特約は無効と なりAが当該責任を負う期間は当該建物の 引き渡しからえ、引き渡しBから2年とえ 2年ってなるとはいこの最後のとこねAが 当該責任を期間は当該建物の引き渡し日 から2年となるというところを気をつけ ましょう。ここが引っかけですよね。途中 まで合ってます。責任を一切負ないって いうのは買主にとって不利ですから特約 自体は無効になります。ただ無効となった 場合にはどうなるかと言うとはい。これ 民法に戻ります。民法の規定が適用され ますから引き渡し日から2年じゃないん ですよね。引き渡した日から2年間という わけではなくて民法の通知期間が適用さ れることになりますから、え、つまり飼主 はその不適後を知った時から1年以内に 売主に通知をしないといけないという規定 になります。引き渡し日から2年という わけではありませんから、ま、こういう 引っかけね、過去問でも出てますので気を つけるようにしましょう。 はい。さあ、続いては、え、他人物売買。 ちょっと見ていきましょう。他人物売買 です。で、他人のものを目的とした売買 契約に関しては民法上は特に問題ありませ んね。民法上はこれ他人物売買は有効に なります。ちょっとね、こちら見ていき ましょうか。はい。民法上、え、売買契約 ね、他人の所有物を売買契約の目的する 場合でもその売買契約自体は無効となり ません。有効です。ただね、売主がその 他人から不動産取得できる買主に引き渡し ができなかった時に問題となりますので、 かなりリスクがある。契約なわけですよ。 なのでプロと素であるね、宅建の発制限に おいてはやっぱり素人を守るためにこの 他人物売買というのを原則禁止してます。 素人であるお客さんが痛い目をね、あの 見る可能性が高いので他人物売買は基本は やっちゃいけないよということです。自ら ね、売り主になる売買契約、予約契約は 締結しちゃいけないということですね。 これが大原則です。ただ例外として他人物 売やってもいいという例外がありました からこれも確認しときましょう。はい。 他人との間で取得契約をしていた時には これは他人物売でしたね。はい。図を見て いただいてAがちゃんとこの他人であるC と取得するという契約をしていればこのC の不動産を目的とした売買契約をBと結ぶ ことができます。で、この首契約注意し ましょう。予約でも噛めません。これは 予約であってもいいです。で、未であって も噛めません。売買代金の支払いや 引き渡しが未載でもいいです。ただしこの 取得契約に停止条件がついていた場合には これは取得契約とは認められないので、ま 、リスクがありますね。停止条件ついて るってことはちゃんと取得できるかどうか がわかんないじゃないですか。例えば海外 が決まったらこの不動産を引き渡します よっていうね、条件つけていた場合には 海外天気決まんなかったら結局取得でき ないですからね。取得できるかどうか 分からないというリスクがあるね。そう いう条件の元では取得契約とは評価され ないので他人物売買できないんですよ。と いうことでこの辺はね、あの原則と例外を ちゃんと確認できるようにしましょう。 はい。さあそれでは続いてなんですけれど もクーリン5歩に行きます。で、 クーリング5歩はですね、これは発制限の 中でもね、ま、1番と言っていうほど大事 なテーマになりますから、よく復習する ようにしましょうね。はい。クーリング オフに関してはできるかできないかがよく 出てきますよね。試験でもね。まずは クーリングオフができない場所。はい。 ここを確認しましょう。事務所等で買受け の申し込みや売買契約を締結した場合には クーリングオフはできませんでした。場所 で判断するってのは大事ね。事務所、本点 視点や案内所。ただこの案内所は土地に 定着するものに限られるので点張りの案内 書っていうのはここの案内所に含まれない ので点りの案内所で申し込み契約をした 場合はクーリングオフができる場所になり ますからね。あとは4番相手方申し込み者 買主が申し出た場合の相手方の自宅記務先 です。お客さん側から営業マ呼びつけて ちょっとうちに来てくれませんかと。の不 動産の話聞きたいですなんていう風にお客 さん側からアクションした場合にはこれは 冷静な判断ができる場所なのでクーリング オフができないということになります。 もちろんね、あの営業漫画側からね、 呼びつけてじゃああそこのファミリスで ちょっと不動産な話したいんですけど みたいな。で、ファミレスでね、あの ずっと説明を受けてそこで反抗をしちゃっ たっていう場合にはこれはクーリングオフ ができるという場所になります。あとは 訪問販売でいきなりピンポンをされてね、 不動産の話されるで、ま、そこで万が一 契約をしたとしてもこれお客さんが分かる 呼びつけたわけではないのでクーリング オフが、え、できる場所ということになり ます。 はい。で、あとは、え、難しくありません が申し込みと契約締結場所は異なる場合と ね、これは申し込みで判断します。例えば 申し込みが事務所で契約締結場所が レストランだった場合にはクリすですね。 最初に買うぞと決めた申し込みで判断し ます。 さあ、あとはクーリングオフができない 場面ですね。クーリングオフができる場所 、例えばレストランとかね、喫茶店、 ホテルのロビー、よく試験でね、これら出 てきますが、その場合でも次の1または2 に該当した時はクーリングオフができない です。どっちかに該当しちゃうとね。はい 。1番、え、クーリングオフができる胸 及びその方法を書面で告げられた、え、 告げられた日から記しますね。その日から して8日経過しちゃうとクーリングオフは できません。ま、例えば9月1日に説明 受けた時にはね、8日までであれば クーリングは可能です。一応ね、細かいん ですが、このね、あの、曜日とか数字で出 てきたことがあるので、一応確認しておき ましょう。例えばですが、数字でね、9月 1日に進め受けたらそのプラ7してあげて 、その7して上げた、え、数値までね、え 、その日付までクーリングができます。 例えば10日に正面説明受けたのであれば +7して17日までであれば空できますね 。で、20日に説明を受けたのであれば 27日まであれば空できます。あとは曜日 できた場合には、例えば水曜日に、え、 クーリンオフの説明を書面で受けたという 場合には次の週の水曜日までね、はい。次 の週の同じ用意までであれば空ができます 。はい。月曜日に説明受けたら次の週の 月曜日まで空が可能ということでね、あの 、これも覚えておくと本試験出た時にね、 ちゃんと対応できるようになりますので、 え、その書面で告げられた日から記算 するっていうのも確認しておきましょう。 あとはこの書面というのは電子的方法に よる提供ができません。必ず書面でやん ないといけませんのでその点も気をつける ようにしてください。で、あとは2番で 相手方が託し建物の引き渡しを受けかつ その大機の全部を支払った時と書いてあり ます。ここまで進んじゃうともう クーリングオフはできないからね。はい。 ここまで進んじゃうとクーリングオフは できません。商品もらって全部お金払っ たってことは契約を認めてるのと同じです からね。はい。その点気をつけましょう。 で、こういうのもね、活用してください。 クーリングオフの回避です。こういう フローチャートをちゃんと確認して ください。クーリングオフができるかどう かはまず場所で判断します。場所ね、最初 場所で判断してください。事務所等で 申し込み契約をしたらもうクール保きでき ません。事務所以外で申し込み契約をし たら空方できます。ただ空ができる場所で もはい。さっきやったこのね2番ですね。 この場面、場面に該当するんだったら クーリングオフできませんし、これに 当たらないんだったらクーリングオフが できるということですからね。ちゃんと こういうフローチャートで知識を整理し ながら過去問演習に務めてくださいね。 さあ、クーリングオフについてはね、本 試験で出される可能性が発制限中でも高い です。しかもまるまる1問出やすいんです ね。他の発制限はちょこちょこね、選択肢 レベルで出てくることがあったりすること が多いんですけれども、クーリングオフは ね、まるまる1問出やすいんですよ。です から1番ね、このクーリングオフは発生 制限の中でも復習にね、力を入れるように しましょう。はい。では続いてなんです けれども、今度は手付け金、そして手付金 等の保全措置に参ります。まず手付けに 関しては額の制限を学んでいきましょう。 で、一旦ね、民法の知識の確認をしていき ますが、手付解除 といえば方法期間効果ですよね。はい。 解除する場合、手付けの解除はどういう風 にしたかという方法なんですが、買主は 手付けを諦める、放棄することで解除 できると。売り主は売返しでしたね。 売り主は売買で解除するということですね 。はい。ちゃんと買主は放規、売主は倍に して返す。で、プラス現実に提供する必要 性ありますから、後頭でね、して返すよっ て言っただけでは、あの、解除されたこと になりませんので、合わせて確認し ましょう。あとは期間限定でいつまででも 手付解除できるわけではありません。相手 方ね、相手方を基準に約束に取りかかる までであれば手付解除ができます。効果 手付け解除後はベッド損害賠償請求などは できません。はい。手付け金のね、え、 その中に損害金としての意味が含まれて ますから、仮に損害が生じたとしても手付 金で我慢しろということになります。さあ 、これが宅建になってくるとどう修正さ れるかというと、特に気をつけて欲しいの は額の制限です。大金額の2/2を超える 額の手付けというのを受量することができ ませんでしたから、2/2までだっていう のはね、ちゃんと明確に覚えといて ください。はい。売買代金の2割までです 。そして手付金等の保全措置ということで こちらを見ていきますがはい。この保全 措置に関しては一言で言うとお客さんの 不安に対するバックアップですね。です から吉野がね、不動産会社皆さんが吉野 から購入するという買主で契約を結んで 吉野がまだね、皆さんに不動産を引き渡し てないんですけれども先にお金払って ください皆さんとしてもいやいやね、 引き渡しをまだ受けたのにお金払うの吉野 不動産にお金払うの不安だなって思いませ ん。だってもしかしたら私がお金を受量し た後に破産倒産しちゃう可能性があります よ。その時には皆さんが払ったお金は戻っ てこない。で、当然不動産も引き渡しを 受けられないってことにもなりかねないと 。そうすると先にお金を払うっていうのは とても心配不安な行為になるわけです。 商品もらう前にね。はい。だからそこで先 に宅建業者お金もらうんだったらそのお金 を守りましょうということでバックアップ 保全措置を講じないといけないわけですね 。はい。じゃこの保全措置に関してなん ですが、もちろん何に保全措置が必要かと いうと、はい。手付金等ね、受け取るお金 。手付金等に関して保全措置が必要で手付 金等に関しては契約締結日以後物件の 引き渡し前までに支払る金銭で売買代金に 重渡されるものです。引き渡し前までに 払われるお金ねえ 引き渡しと同時に支払われるお金に関して は手付金等とは言いません。だって 引き渡しを受けるんであればお客さん商品 もらえるわけですから不安はないですよね 。だから引き渡し前までに払われるお金 です。対象のね、引き渡しを受けていない んだったらお客さん不安ですから、その 不安に対するバックアップですのでね、 ちゃんとこの手付け金等どういう、え、お 金なのかっていうね、え、それもちゃんと 確認しましょう。 そしてよく試験ではですね、この手付金等 に関しては手付け金や中間金という フレーズで出てきますね。手付金とか中間 金というフレーズが来たら、あ、これ手付 金等なんだなっていう風に判断して いただいて構いません。ただ一応ね、正確 にはここにも書いてある通り物件の 引き渡し前までにね、知られる金銭で売買 代機に重渡されるものが対象です。さっき 言った通りね、繰り返しになりますが、 引き渡しと同時引き渡し以後に支払られる お金はそもそもお客さんにとってはね、 不安ではないですからね。もう商品もらっ ていてお金を払うことにね、不安はない ですから、その時のお金は手付金等では ないので、保全措置もいらないです。 引き渡し前までに支払えるお金が対象ね。 ま、あとは鉄付金等は保全措置が必要です が、保全措置は3種類ありましたね。保証 委託契約、保証保険契約、鉄金等帰宅契約 ということでそれぞれ銀行がバックアップ したり、保険会社がバックアップしたり、 指定保管期間、これはあの保証協会ですね 。ハさマーク、うさ木さんマークの保障 協会のことだと思ってください。で、この ようにバックアップの種類は3つあるん ですが、これは物件の状態によってはい、 使える、使えないは変わってきましたね。 未完成物件の場合には保証委託契約、保証 保険契約使えます。ただ手付金等帰宅契約 の3つ目はこれ使えませんからね。で、 完成物件は全て利用することができました から物件の状態で判断できるようにし ましょう。あとはよく試験でも問題となる 保全措置が不要となる例外がありますよね 。次の1または2のいずれかに該当する 場合には保全措置を講じなくても手付金等 をこれ受量することができました。はい、 数字関係気をつけましょう。宅建業者が 受量する月金等の額が一定額以下の場合 です。代金額の5%以下かつ1000万 以下ね。これ未完成物件です。完成物件の 場合には代金額の10%以下かつ 1000万以下の分でしたよね。そして これ忘れやすいのが2番。買主が所有権の 登記を備えた場合にももうこれ登期備えて ますからね。買主としては不安材料がない 。もう登記すれば自分のものというね、え 、格約が持ててるのと同じような形です からここまですると保全措置はいらないと いうことです。保全措置の要不要の問題 よく出てきますからね。その点も気をつけ ましょう。さあ、それではこのテーマの 最後に1問の問題を解きましょう。こちら です。 宅建業者Aが自ら売り主して宅建業者は ないビートの間で締結する建築工事完僚前 のマンション大金3000万ですの売買 契約に関してAが150万円を手付金とし て受しさらに建築工事完了前に中間金とし て500万円を受量しようとする場合A は付け金と中間金の合計約650万円に ついて保全措置を向としても当該中間金を 受量することができない。さあ、こちら 考えていただきたいんですが、まずね大事 なキーワードは建築工事完了前ですから未 完成物件です。そして代金3000万です からここはね、ちゃんと着目しましょうね 。はい。となると未完成で保全措置がいら ない金額は売買大金額の5%以下かつ 1000万以下ですから、今回は 150万円までであれば手付金等保全措置 いらないです。さあ、ここ150万手付金 として受量しますが、ここはね、ギリギリ 政府、つまり保全措置いらずに150万は 受量できます。ただ中間金受量する時には はい。合わせて650万ですから売買 大金額の5%を超えてるということで保全 措置が必要になります。で、当然ね、鉄金 と中間金合計650万に関しては保全措置 を講じれば受量することはできますから、 受量できないと書いてあるここは部分 引っ掛けということになります。で、これ ね、あの、え、受量できないんじゃない のって思う方が結構いらっしゃるんですよ 。これも過問ベースなんですが、これね、 手付金って確か売買代金の2割までしか 20%までしか受了できないんじゃないの という風にしてこれを丸につけてしまう方 いらっしゃるんですが、まね、あの、よく ね、考えて問題を処理してるなと思うん ですが、あくまで20%制限2割までしか もらえないというのは手付金なんです。 鉄付金です。中間金に関しては鉄付金では ありませんからね。中間金は手付金等と いう形で保全措置が必要なお金ではあるん ですが、手付け金ではないですから中間金 自体には20%制限2割までしか受け取っ ちゃいけないというそういう制約はないん ですよ。あくまで20%までしか受け取っ ちゃいけないというのは手付金だけです。 はい。中間金は鉄付金等の等には含まれ ます。ですから保全措置が必要になるん ですけれどもね、基本的にはね、例外に 該当しない限りはただし20%までしか 受け取っちゃいけないという制約はない です。上がってね、手付金が20%超え てるわけではありませんから、中間金が あの売買代金額のね、え、20%を超えた としても受量できます。ま、今回合計額は 650万ですけども、保全措置を受ければ 、講じれば受了できるということになり ますから、ちょっとこういう問題気をつけ てください。はい、それではね、この テーマは以上となります。 さあ、それでは報酬に参りましょう。報酬 はね、後で見ていきますが、秋屋停の秋屋 の特例というのがね、改正でありました からしっかりね、確認するようにし ましょう。ではその前に売買の報酬のね、 基本的な計算をチェックしましょう。はい 。即産式なんですけれども、こちら税引価 価格が200万以下の物件の場合には計算 式は税価格×5%です。で、税価価格 200万円兆から400万円以下の物件に 関しては税価格、え、税額価格×4%+ 2万円でこれが税額400万円超の物件で あれば税額×3%+6万円でしたよね。 はい。そして売買の場合には一方から受量 できる限度枠は上期速式に1.1という 消費税分を上乗せした額というのをもらう ことができます。ま、消費税課税事業者の 場合には1.1をかけていくとで、免税 事業者の場合には1.04をかけていくと いうことですね。で、代理の場合には一方 から受量できる限度枠は売買の2倍まで もらうことができます。ですから×2で、 え、1.1という消費税分をプラスして もらうことができますね。ただ代理の場合 2倍もらえるんですがはい。コメ印の ところ1取引の報酬合計限度枠に関しては 売買報酬限度枠の2倍以内となってますの で1取引でこれ2倍までで収めないといけ ません。例えばということで具体例見て いきましょう。はい。このような感じね。 えっと、宅建業者AはCから売介の 依頼受け、宅建業者BはDから代理の依頼 を受けてます。はい。これは書いてあり ますね。で、土地付け建物の売買代金なん ですけども、価格5300万円、土地代金 は2000万円で消費税及び地方消費税額 を含むものとするという風に書いてあり ます。ま、一応ね、あの、手順も含めて見 ていきますが、まずは税抜き、建物の税抜 価格を求めていきます。土地はね、あの、 非課税でしたから建物は税金含まれという ことで、え、建物の税抜価格を求めないと いけません。ま、その式がね、ここに書い てあります。はい。5300万から 2000万引いて土地代金引いた金額が 建物代金ですからこれを÷1.1をし税抜 価格を求めていくと。で、そして手順2な んですが宅建業者Aが受量できる報酬額を 求めていきます。5000万というのは 土地代金と建物の税額3000万足した ものですね。で、これ400万円超えて ますので×3%+6万円で、156万円に 、え、消費税課税事業者ということなので 1.1をかけて171万6000円という のがAがもらうことができる報酬限度枠 です。これ1とします。そして、え、Bが もらえる報酬限度枠を求めていきますと、 これも5000万×3%+6万円で、この 156万×2代理ですからね、312万円 。で、今回もBも課税事業者なので1.1 を書けると343万2000円。これを 上限としてもらうことができます。Aは1 ね、Bは2もらうことができる。はい。 これが1と2ですね。ただABが受できる 1取引の報酬合計額はですね、え、2倍 以内倍会の2倍以内としないといけないの で、Aが仮にね、え、Cから1もらって、 BがAから2もらってね、石引3ね、 514万8000円までは受了できません ので、はい、1取引はどんなに多くても2 までで抑えないといけないということを 確認しましょう。はい。さあ、それでは 続いて、え、大事な秋屋特例見ていき ましょう。はい、改正が入ってるとこです からね。定例の秋屋等の特例により宅建 業者当該売介や代理に要する費用を勘案し て通常の報酬度額を超えて受量できますよ ということなんですが、特に注意点です。 これ改正前は400万以下の物件でしたが 800万倍になりました。金額がね、 800万以下の託し建物が対象です。あと は売買公開の、え、売買代理であることで 、売買の場合、依頼者の一方から30万の 1.1倍を限度に受了することができます 。で、これ依頼者の一方ですので当然これ 売り主からも買主からもらえます。33万 税込み33万マックスとしてもらうことが できる。ですから売り主から33万、買主 から33万もらったら1取引66万を限度 にもらうことができます。はい。で、改正 前に関しては買主側からは上乗せして特例 を使って報酬の受量ができなかったんです よ。ただ改正後は買主からもね、これ受了 できるようになってますので、その点気を つけましょう。 はい。で、代理の場合はね、あの、倍から 2倍限度にね、受了できるよっていうのは これはね、さっき学んだ考え方と同じです 。とEえ、あらかじめこの特例の上限の 範囲内で報酬薬について依頼者に対して 説明して合っていうのが必要になってき ますので、ま、その点も、え、注意し ましょう。で、これ秋屋かどうかの判断は このね、金額で判断しまって、え、構い ません。800万以下と来たら、あ、 33万一方からもらえるんだなってことで 、あんまりね、計算せずに、あの、求める ことができてしまいますので、そんなに 難しく考えないでいいですよ。ですから、 ま、実際の売買におきましては、あんまり この即産式の200万円以下とかね、この 200万円兆から400万円以下に関して はあんまり使う機会がないわけですよ。 よほどね、あの、ま、あんまりないと思う んだけども、本試験でね、え、これは秋屋 との特例を使わずに通常の金額で計算し なさいみたいな形で出てきた時にはこれを 使う可能性はあるんですが、まあね、秋屋 の問題が改正としてあるのに秋屋特例を 使わずに計算しろなんてまだ出てこないと 思うので金額で判断して800万円以下で あればこれはね、一方から33万円 もらえるとね、一方から33万円両方から 合わせて66万円を限度にもらえるという 風に判断して構いません。例えば 100万円の評価枠の物件を売買する。 買主からも売主からも33万もらうことが できるということですね。はい。で、あと は報酬に関しては貸借、貸借もこれ秋屋 関係の改正がありましたから注意し ましょう。はい。長期の秋屋等の特例と いうことですよね。長期の秋屋等について は宅建業者当該売化に関する費用を原則に よる上限を超えて報酬の授量ができると いうことです。はい。も現に長期間使用さ れておらずまたは将来にわり使の見込みが ない者が対象です。で、賃体借の場合は 基本的には1取引で家賃1ヶ月分が上限な んですけれども、なんと貸主から借地の1 ヶ月分2.2はい。2.2っていうのは、 ま、これはですね、あの消費税分含んだ ものだと思ってください。はい。通常は 1.1倍。はい。え、1ヶ月分とあとは 消費税のね、え、分を追加して、え、1 ヶ月分の1.1倍になりますけれども、 その2倍であるね、あの2.2倍までを 限度に受量できるということになります。 ただ1取引の合計報酬限度枠は1ヶ月分の 2.2倍以内ということなので、あのね、 3倍とか4倍まではもらえないです。1 ヶ月分のね。で、仮主は家賃1ヶ月分が 限度になります。ま、その、あの、え、 消費税のね、10%を上乗せした1.1倍 以内ということになってます。仮主からは 2倍もらえませんので、その点気をつけて ください。だから繰り返しになりますが、 貸主から2倍もらって、え、家賃の2倍 もらって、2ヶ月分もらって、仮主からも ね、家賃の1ヶ月分で合計3ヶ月分を1 取引でもらうってことはできません。 あくまで2ヶ月分、ま、正確には 2.2倍、1ヶ月分の2.2 倍ということになりますので、ま、その点はね、あの気をつけるようにしてください。はい。ね、貸主側からは賃の 2ヶ月分税、ま、これが 2.2倍ということです。仮主側は賃の 1ヶ月分税分、これが、ま、 1.1 倍以内ということです。じゃ、これを合わせて賃の 3 ヶ月分もらうことができるかはね、ま、もらうことができるかっていう問題があの出てくることもありますからね。 家賃の3ヶ月分もらうような問題が出てき たらちゃんとね、バツを触れるようにして ください。はい。で、あとは売買でも見て いきましたが、あらかじめこの特例の上限 の範囲内で報酬枠について依頼者に対して 説明して合が必要になりますから、一応 ここもね、確認しておきましょう。さあ、 あとは貸借にあたりましてはここも気を つけましょうね。権利の従事がある場合の 特例です。はい。で、この1番、2番 満たした場合には権利金を売買代金と 見なして計算した報酬枠と通常の体借の 売買りに関する報酬を比較して高い方を 依頼者から受了できるという風になってい ますので、ちゃんとここね、あの、要件気 をつけるようにしましょうね。はい。で、 居住用建物以外の賃貸借です。あと変換さ れない権利金が、え、対象になりますから ね。じゃあ具体例見ていきますと、例えば 業者Aは貸主Bと仮主Cの双方から売介の を受けてB賞の店舗用建物につき月額の 22万円で権利金は440万円です。で、 権利金は変換されないもって書いてあり ますね。はい。で、店舗用で変換されない 権利金ですから条件満たしてますので売買 代金とみなして計算することができます。 はい。ですので、え、権利金の税の比較学 はい。400万円。これをベースに、え、 ×4%+2万円ということでね、ま、ここ でさっきね、あの、即算式、あの、学んで いきましたので、こういうところでは4% +2万とかで使うことがありますので、ま 、やっぱりね、即産式は覚えないといけ ないという風に思ってください。はい。 で、え、出た数字18万円を消費税課税 事業者ので×1.1をすると 19万8000円ということではい。Aは あの 金額もらえるんですけれども、ただこれ 一方からもらえる金額になりますからBと Cから19万8000円それぞれもらえ ます。合わせて39万6000円を限度に もらえるということになります。 さあ、そしてあとはここにも書いてある 通り、え、通常の体借の売買として計算し たケースということで家賃1ヶ月分ね、 もらうケースで計算してます。で、これ 比較すると当然ね、権利金を売買代金と 見なした金額の方が高いですから高い方を 限度に受了することができるということで ね、え、権利金を売買代金の見者計算した 額と通常の家賃1ヶ月分の額、比較して 高い方を受量できるんだっていうのも ちゃんと抑えときましょう。はい。で、 あとはちょっとごめんなさい。訂正 デルトコテキストの訂正なんですが、もし ね、デトコお持ちの方はちょっとね、すい ませんが、ここがですね、えっと、203 ページのところで報酬額のこれ×0.4 ってなってるんですが、これあの1.04 になりますので、ちょっとすいませんが、 ここはあの訂正をしといてください。お 手数かけて申し訳ございませんが、あの、 出版社の方でも訂正の、え、 連絡というのはホームページであの、掲載 されておりますので、合わせてね、確認 いただけたらと思うんですが、ちょっと 数字が0.4じゃなくて1.04なので、 ちょ、修正のほどお願いいたします。 はい、ではね、最後に問題を解いてみ ましょう。こちらの問題です。宅建業者A 消費税課税事業者が宅地代金450万円 消費税等額を含まないの売買の売換をする 場合買主を合意していた場合であっても 原則に基ついて計算した報酬のえ額を 上回る報酬を飼主から受することはでき ないということでこちらはいかがでしょう か?はい。ま、これ金額メリット 450万円ですからはい。800万以下の 秋屋等に該当するとね、停電の秋屋等に 該当するということで、これは一方から 33万円を限度にもらうことができますが 、もちろんね、買主側からもらうことが できますから、買主を合意していた場合 だっても原則に基づいて計算した報酬の 条約額を上回る報酬を買主から受できない 。はい、これは引っかけですね。はい、と いうことでこういう問題も出る可能性が ありますから、ちゃんとね、整合判断 できるようにしときましょう。では、 こちらのテーマは以上です。 さあ、それではね、監督罰則に入ります。 まずは宅建業者の監督処分。これをね、 まとめてますので、え、それにまつわる ルールを一緒に確認していきましょう。 はい。免許検務 低処分、免許取消し処分というのをする ことはできます。全ての処分において免許 検証はもちろんできますが、免許検車以外 の他の都道府県知事に関してはC処分や 業務低処分は基本的にできるんですが、 免許取り消し処分はできません。責任を 持って免許権者が取り消するという内容に なってます。あと聴文なんですがそれぞれ C処分、業務、低処分、免許、取処分 それぞれ聴文をしないといけません。 そして広告なんですけども、C処分の場合 には広告されませんが、業務低処分と免許 取消処分は広告がされますので、こういう ところはちゃんとまとめてね、あの、整理 できるようにしときましょう。さあ、あと は免許取消にちょっとフォーカスしていき ますが、ま、さっきもねお話した通り、え 、免許取消し処分は免許検証のみがする ことできます。で、その中で必要的 取り消し自由とあと任消し自由っていうの がありますから、この辺整理できると強い ですね。必要的取引消は必ず取り消さない といけません。免許の結画中に該当したと か免許が必要にも関わらず免許会してい ないとか。あとは3番で免許を受けた、え 、免許を受けてから1年以内に事業を解説 、または引き続いて1年以上事業を休止し た時とかね。これが必ず取り消され るっていう必要的記載、え、取り消し自由 です。ただ必ずというわけではなくて裁量 で取り消すことができるという任院的 取り消し自由もあります。これが所材不明 による免許の取り消しや宅建業の免許に ふされた条件に違反した場合や営業保障金 の供託をしたものの届けをしなかった場合 などが任意的消し自由です。はい。この辺 ね、整理できるようになると他の受験生に あの差をつけることができますので頑張り ましょう。 あとはですね、こちら宅建士に対する火量 制裁。これもよく出てきますからしっかり 抑えましょう。まず金額ね、これもね、 30万とか50万っていうね、引っかけ出 てきたことがありますから、10万以下と いうことでちゃんと覚えときましょう。 あとはどんなことした、え、した場合に 火量生産になってしまうかというと、宅建 を変能しなかった場合、宅建を提出し なかった場合、重設時、重要事故説明時に 宅建を提示しなかった、変能提出提示し なかった場合です。はい。宅建を絡みで やらかした時に火量制裁ありますのでね、 ちゃんとこの内容も覚えるようにし ましょう。では最後このテーマの最後に 問題を解きましょう。今回はこちらの問題 です。 貢献知事は宅建業者へ貢献知事免許に対し て市処分を使用する時は聴文を行わなけれ ばならず聴文の技術における心理は公開に より行わなければならないということで いかがでしょうか? そうですね、宅建業者に対する監督処分で 3つありました。処分、業務、低処分、 免許、取消し処分と全てにおいてこれは 聴文というのが実施されますよね。さらに プラスある文はこれ公開によってやらない といけません。非公開ではなくて公開に なりますから、これもちゃんとね、確認し ときましょう。答えは正しいということで ね。はい。過去問をしっかりやってこの辺 の知識もね、定着できるようにしましょう 。ではこのテーマは以上です。 さあ、それでは最後住宅ちゃャンポ利行法 に参りましょう。問いの45番で毎年1問 出てきてここはね、ちゃんとゲットしない といけません。ただ過去問しっかりやっ てればね、あの、取れる可能性が極めて 高いので、このデルトコ集中構図と合わせ て過去問の演習をね、しっかりやっていき ましょう。ではまず大事な入り口部分なん ですが、この貸保理行法が適用される場面 なんですが、売主が宅建業者、買主が宅建 業者ではない場合で新築住宅の売買をする 時に貸担保利法が適用され、宅建業者は 資力加工措置を講じないといけません。 はい。ちなみに資力加工措置というのは 一定のお金を供託するか内しは保険に入る というね、どっちかをしないといけないと いうものですよね。で、あくまで売主業者 がやるべき仕事なりますから、売介業者と か代理業者っていうのはこれね、資料加工 措置を講じる必要はありません。日気を つけましょう。あとは業者同士の場合にも ね、資力加工措置はいらないですからね。 さあ、あとは資力加工措置の1つである 保証金の供託ということで、この保証金な んですが、いつまでに供託をしてる必要が あるかというと、基準備から3週間を経過 する日までの間に供託をしていないといけ ませんね。しかも10年間、10年間供託 をしていないといけないとお客さんをね、 あの、ちゃんと守るために最低10年間は あの、供託をし続けて、もし何かあったら その供託をしてるお金から、え、完付さ れるよというとこですね。はい。で、供託 に対してなんですけれども、一手の算定式 に基づいて供託をすると、その金額をね、 供託するということなんですが、ま、計算 は出てきたことがありませんので、別にね 、その算定式などは覚える必要性ありませ ん。ただ引っかけ気をつけて欲しいのが このびっくりマークにあるんですけども 住宅の床面積50、え、55平米以下の 場合新地球住宅の合計個数の3点にあたっ て床面積55平米以下の住宅2個を持って 1個と数ができるということですから、 このね数値の例外的なところ、面積の例外 なところをしっかりと抑えるようにし ましょう。で、あとはここに関してね、 あの共託場所なんですけれどもはい。え、 次の1から3については営業保障金セルと 同じように考えましょうと。はい。供託 場所は有価証券での供託は可能とか、あと は保証金の不相額の供託に関しても営業 保証金と同じようなね、制度になっている んだってことを覚えておきましょう。はい 。で、これもよく試験出てきますが供託書 の所材値等に関する説明です。発見業者は 教託書の、え、情報をね、説明をしないと いけませんが、これいつまでに説明しない といけないかというと、売買契約を締結 するまでにしないといけません。で、 しかもこれは、あの、宅建士がする重要 事項説明とはまた別ですから宅建士の義務 ではないですからね。で、さらにこの書面 なんですが、あの、電磁的方法による提供 も可能です。これも一緒に確認しとき ましょう。さあ、あとは保険への加入。 資料加工措置のもう1つね、保険への加入 というのもありましたがはい。ここでは 保険契約の内容について気をつけましょう 。まずこの保険料はもちろん宅建業者が 支払います。で、買主が支払うものでは ないので気をつけてください。あとは損害 店舗するための保険金額は2000万円 以上であること。そして保険の契約は10 年以上にわたって有効であるっていうのも 必要ですから、その点もちゃんと覚えとき ましょう。 あとはここ免許権者の届け出や売買契約的 での制限っていうのがあります。新築住宅 を引き渡した宅建業者は基準備から3週間 以内に保証金の供託や保険契約の締結状況 について免許権者に届け出をしないといけ ないとね。あのいつからどのくらいなのか という数字関係覚えるようにしてください 。で、さらにこのね、あの届けとかをし なかった場合には基準日の翌日から記して 50日を経過した日以後においては新築 自宅の売買契約が禁止されましたから、ま 、この辺も数字関係ね、ちゃんと明確にし ときましょう。 さあ、これをね、数字関係をまとめた表に なります。はい。保証金の供託時期はいつ ですか?え、基準備から3週間を経過する 日までの間にしないといけません。供託書 関係の説明時期は売買契約を締結するまで にです。で、免許権者へ状況を届け出る 時期は基準備から3週間以内。そして売買 契約の禁止期。このね、あの状況を届けて ないといけませんが、これを怠ってしまう と売買契約が禁されました。その時期は 基準備の翌日からして50日を経過した日 以後になりますからね。え、数字と点も 一緒に確認しましょう。さあ、それではね 、問題を最後に解いてみましょう。こちら です。 自ら売り主として新築住宅を販売する宅建 業者は基準日から3週間を経過する日まで の間において当該基準日は10年間に自ら 売り主なる売買契約に基づき宅建業者で ない飼主に引き渡した新築住宅について 住宅販売担保を保証金の供託をしてい なければならないということですがはい。 いかがでしょうか? これは特に謝りはなく正しい給です。これ もね、あの、過去問で出てますので、 ちゃんとね、数字も含めて丸バの判断 できるようにしましょう。はい。で、 ちなみにこの括の中で住宅販売、歌詞担保 、責任保険契約にかかる新築住宅を除すっ て書いてあるのはこの問題って供託の話 ですからね。え、この新築住宅に関しては 供託の問題になってますので、もちろん 保険に入っているという業者に関しては もちろんですね、これをする必要性はない ということです。あくまでこれは供託の話 ですので、保険に入ってるんだったらこれ ね、あの、供託する必要性ないですから、 そのことはこの括の中に入ってるとね、 書いてあると思ってください。ま、もう1 回ね、繰り返しになりますが、供託をする 際にいつまでに供託をしておかないといけ ないかというと、3週間を経過する日まで の間においてということです。で、保険に 入ってるんだったら別に供託をする必要性 ありませんから、だからこの括の中でね、 え、住宅販売、貸手担保、責任保険契約に かかる新築住宅を除すって書いてあります 。保険に入っている新築住宅は供託する 必要性ありませんから、それは除きます よっていうね、注意書きなりますね。はい 。じゃあですね、貸保理行法も確実に1点 ゲットできるように繰り返しね、この ポイント、え、集中講座の講義を見て いただいて、あとは過去問の演習も しっかりやるようにしてくださいね。はい 、ではね、こちらのテーマは以上です。 さあ、それでは最後ね、学習アドバイスに なりますけれども、特に宅建情報ね、今回 は学習アドバイスです。満点を狙い ましょうね。発見報は20問中20問取る ということで気持ちで負けないようにね、 ま、18問取れればいいかなっていう弱い 気持ちですと、やはりですね、ライバルに 気持ちで負けてしまって本試験でちょっと ガタガタって崩れる可能性がありますから 、もうね、絶対に満点取るんだっていう 強い気持ちで戦っていきましょう。仮に そこでね、本試験でちょっとミスをしたと しても1918ぐらいでとまればこれです からね。1918とか高得点取るためにも 満点狙うというちょっと高めの目標を設定 するっていうのがとても大切です。はい。 あとは3大書面と発生源に力を入れ ましょう。この2つのテーマだけで11問 出てきたこともありますからね。はい。 しっかりとよく出るテーマ、大事なテーマ というのに時間をかけましょう。あと似た 制度を混動しないように整理すること。 宅建士と宅建業者、営業保証金と保障協会 、35条面と37条面とかね、あの辺はね 、この直前期ごちゃごちゃになりやすい ですから、ちゃんと整理正当ね、できる ようにしましょう。あとは問題演習中心に 知識の制度を高めていくことですね。 過去問が特に大事ですから過去問演習をら ないようにしてテキストと問題を 照らし合わせてアウトプットをしながら そしてインプットをするとねアウトプット を軸にしインプットもらないようにし ましょう。やっちゃいけないのが問題演習 過去問だけで完結するっていうのはダメ です。過去問やってテキストに戻るという ね、このブリッジね、あの橋渡しじゃない ですけども、問題集テキストを生きして ちゃんと確認するってことを忘れないよう にしてくださいね。はい。あとは直前期で 吉野塾のおすすめの講座、直前必勝口講座 と1番人気の鬼特訓ありますかね、通信 講座もありますので、え、是非ですね、 宅建ストアズ吉野塾でこちらお求め いただいて一緒にね、ご白を貸し取って いきましょう。ではね、今回の動画は以上 になりますが、どんな状況でも絶対に諦め ずにね、合格を信じて残りの期間一緒に 頑張っていきましょう。吉野塾は皆さんの ことをね、どんな状況でもね、応援して ますからね。ではまたね、次の動画でお 会いしましょう。宅建試験に合格して人生 変えましょう。ワンテーマ100円で資料 をダウンロードすることができますから、 是非ね、吉野塾ストアズにて資料 ダウンロードいただきたいと思います。 ワンテーマ100円です。で、今回1回目 に関しましては無料で誰でもダウンロード できます。こちらね、無料でダウンロード 誰でもできますから、是非ね、こちらの 概要欄URL貼り付けてますから、そちら から是非ご利用いただきたいと思います。
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1:06:00３７条書面
1:11:58 ８種制限
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